文\唐松华

    近年来，随着房地产市场的持续下行，银行不动产抵押贷款纠纷呈明显上升趋势。其中，出现了不少第三人以其系房产共有人或真实权利人为由进行抵押无效抗辩的案件，给银行不动产抵押贷款业务风险防范工作带来了不小的考验。

    根据笔者的办案体会，随着民法典及相关司法解释的颁布实施，法院对此类案件的审判理念发生了明显的变化，从以前侧重银行国有资产的保护，逐步转变为强化银行办理不动产抵押过程中的审查义务，体现了法院强化真实权利人权益司法保护的审判倾向。

一、从两起真实案例看银行善意取得抵押权的司法认定

  案例一：

    张某与俞某于2005年登记结婚，婚姻存续期间购置了房产一套，房产登记在张名下。2021年，张某持房产证及“离婚证书”（系张某伪造，双方未办理过离婚登记手续）到银行办理抵押贷款，并出具单身承诺。银行对登记在张某一方名下的房产证及其所持的“离婚证”进行审查，认为张某符合有权处置的外观条件，对案涉房屋办理了抵押登记。俞某对此并不知情，后发现抵押合同后，认为其丈夫张某提供虚假离婚材料，未经同意擅自将夫妻共有房产抵押，而银行未能严格审查便对共有房屋办理了抵押登记，侵害了其作为抵押房产共有人的合法权益，遂诉至法院请求确认案涉《抵押合同》为无效。

    审理查明，房屋产权证书上登记显示为张某一人所有，并未注明共有人，银行举证的“离婚证”复印件仅有个人信息及照片一页，无相关民政部门盖章和婚姻登记人员签字一页。

    一审法院认为银行已尽到形式审查义务，对俞某主张确认《抵押合同》无效的请求不予支持。俞某不服判决，提起上诉。

    二审法院认为，银行作为金融机构，虽不苛责其具备虚假证件的鉴别能力，但在办理抵押贷款时必须尽到形式上的审查义务，需要对抵押物的权利归属情况以及登记名义人的婚姻状况进行合理审核。银行应当要求抵押贷款人提供完整的离婚证原件进行核查，对编号是否合理、是否有民政部门及相关人员签章等进行核实，然而银行的审核材料仅留存“离婚证”个人信息及照片一页，并无相关民政部门盖章和婚姻登记人员签字一页附卷，可见，银行对“离婚证”的形式审查工作并不完备，不能达到银行对虚假“离婚证”产生善意信赖的标准。在银行非善意或存在重大过失的情况下订立的抵押合同，应为无效。最终，二审法院驳回了银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求。

    案例二：2022年9月30日，A公司与B公司签订《房屋转让合同》，约定A公司购买B公司某城市商业综合体商铺十间，商铺价款500万元，A公司于2022年12月底前付清房款，B公司于2023年3月31日前办妥过户登记手续。此后，A公司依约支付了转让款500万元，双方办理了房屋交接手续。A公司于2023年3月10日进场装修。但B公司未按时办妥不动产过户登记。

    2023年5月，B公司将案涉商铺抵押给银行，贷款400万元，并办理了抵押登记手续。后因B公司逾期未归还银行贷款，银行向法院起诉请求B公司归还贷款本息并对抵押物优先受偿。法院支持了银行的全部诉讼请求。此后银行申请强制执行，执行期间A公司方得知房屋被抵押的事实。

    A公司遂提起执行异议之诉，以银行在其进行装修时并未实际到现场进行勘察，以未尽到合理形式审查义务请求确认抵押无效，注销抵押登记。最终法院采纳了A公司的意见，认定银行对抵押权不构成善意取得。

    上述案例涉及抵押的不动产存在共有人或真实权利人的情形。对于抵押人是否为真正的房屋权利人，银行作为金融机构查证难度较大，加上经办人员风险意识不强，确实给了无权处分人提供抵押的可乘之机。那么，银行在什么情况下不能被认定为善意取得，不能享有抵押房屋的优先受偿权呢？我们从法律规定和实务操作层面展开分析：

二、关于善意取得的法律规定

    《民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十五条   具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

    从上述规定看，银行作为专业的金融机构，在办理抵押业务时，并不会出现上述司法解释中认定知道转让人无处分权的五种情形，也不会违反法条中的“以合理的价格转让和办理抵押登记”的相应规定，真正难于把握的是法条中“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；”，以及司法解释中“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”因此，银行出于善意和无重大过失是银行是否能够取得抵押权的核心因素。

三、善意的评判标准

    善意取得的认定需要综合个案的不同情况进行判断，需要就不同案件当事人、法律关系、抵押物情况、设立抵押权过程等进行综合判断。不动产抵押权善意取得的善意，是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实。

金融借款合同纠纷中法院一般倾向认为善意应包括不明知且无重大过失两方面。“不明知”是指登记簿上登记不动产为抵押人所有，且登记簿上未有异议登记、预告登记以及其他形式限制不动产权利的有关记载事项。而“无重大过失”是构成“善意”的一个消极条件，“无重大过失”体现在银行签订抵押担保合同时已尽到了审慎的注意义务和审查义务。

    相较于一般的债权人，银行作为专业的金融机构，法院往往会对其课以较为严格的善意评价标准。除考虑银行是否审查了不动产登记簿的登记信息外，还将是否尽到了金融机构的审慎注意义务作为衡量是否善意的标准。

监管部门对银行办理贷款业务有相应的规范，这些规范不是认定抵押合同是否有效的法律依据，但往往是法院认定银行是否尽到审慎注意和审查义务的关键依据。

    国家金融监督管理总局令2024年第3号《个人贷款管理办法》

第十四条 贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

第十五条 贷款调查包括但不限于以下内容：

借款人基本情况；借款人收入情况；借款用途；借款人还款来源、还款能力及还款方式；保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力；第十六条 贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

司法实践中，如果银行在贷款过程中对上述某一项未尽到合理审查义务，未遵守合理的商业准则和管理规范，法院往往会认定银行在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的构成要件。

四、银行实务操作中存在的问题

    从银行败诉的相关案例看，银行在接受不动产抵押过程中存在的突出问题主要有：

1、夫妻或家庭共有房产单方抵押。

银行未审查婚姻状况（如征信、户口本显示已婚，却未核实配偶意见）； 仅凭抵押人 “单身承诺” 或残缺、虚假离婚证即认定单独所有；单独办理一人名下的拆迁安置方，未核实享有共同财产权的实际安置对象，未要求配偶或共有人签字或出具同意抵押文件。

2、房产登记与真实权属不一致。

如司法审判实务中较常见的先卖后抵（房主卖房未过户又抵押），

借名登记（规避房产限购政策）案件，往往是名义持有人瞒着实际权利人擅自设定抵押。银行未实地查勘房屋占有状态，因而造成未能发现买受人早已入住、装修物情况；未核查房屋实际出资、占有、使用情况（如水电费、物业费由第三人缴纳）； 忽视抵押人无法提供购房款流水、长期未居住等异常信号，未核查不动产是否存在买卖、赠与等在先合同与交付事实。

3、证明文件审查存在重大疏漏，能发现而未发现。

工作人员未核实身份证、不动产权证、婚姻证明等原件真实性； 接受伪造、变造证件且未通过官方渠道核验；关键文件（如离婚证）缺失民政盖章、登记员签字等核心要素却未补正。

    对上述情形，以登记公示为由主张善意，通常不被法院支持。法院判决的理由显示：银行需主动核查婚姻与共有关系，形式审查需达到专业机构合理注意标准；银行需核实“占有与登记是否一致”，未实地核查导致不知真实权利人，构成重大过失；专业机构应具备识别证件瑕疵的能力，形式审查需尽到合理核对义务，疏漏导致无权处分的，不认定善意；借名登记下，银行需结合占有、出资等证据判断真实权属，仅依赖登记不满足专业审查要求......

五、银行如何运用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益

    法院认定银行是否善意，核心在于是否尽到专业金融机构的审慎注意义务，而非仅依赖不动产登记公示效力。未核查婚姻、共有、占有状态或证明文件存在重大疏漏，均可能导致抵押权不成立。银行需将 “形式审查+实质核查” 结合，通过流程合规与证据留痕降低法律风险。如银行已审慎地做好以下工作，那么可以依法主张法院也将支持银行善意取得的主张：

1、认真核查了不动产登记薄无共有或限制记载，且通过官方渠道核验婚姻、权属等证明文件真实完整；

2、实地查勘房屋，占有状态与登记一致，无第三方主张权利的痕迹；

3、抵押人提供的材料（如离婚协议、配偶声明）相互印证，无明显矛盾，银行已尽必要核实义务。

    在操作层面，做到流程留痕，作为已尽注意义务的证据。即在实地查勘时，做到拍照留存房屋实际占有、使用状态，记录居住人身份与关系。文件核验时，通过公安、民政、不动产登记机构等官方渠道核验证件真实性，并留存完整核验记录。