文/刘焕明

       《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定：本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。实践中，囿于保修周期长、各施工单位之间的施工界面模糊、施工工序繁杂等原因，工程项目在质保期内往往会出现或多或少的质量缺陷问题。待质保期届满后，承包人便迫不及待地向发包人主张退还质量保修金，而发包人则因承包人交付的工程在质保期内出现了质量问题，不愿退还或全部退还质量保修金，现实中围绕质保金的退还与扣除产生了大量的诉讼纠纷。本文从发包人的视角出发，结合笔者亲办的一起涉工程质量保修金退还与扣款争议案件，浅析作为发包人如何有效、规范地扣除质量保修金，以期为发包人的相关实践操作与争议解决起到一定的帮助作用。

 

一、案情简介

       2018年11月20日，A房地产开发有限公司（项目发包人，以下简称“A公司”）与B建设工程有限公司（项目承包人，以下简称“B公司”）签订《桐乡市某地块项目建安工程二标段施工合同》，约定由B公司就该地块二标段进行施工总承包，施工范围包括土建建筑主体结构、给排水工程、强弱电工程等。双方另签订一份《房屋建筑工程质量保修书》（以下简称“《保修书》”），约定除防水工程质保八年外，其余项目质保期为二年。《保修书》另约定，属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起24小时内派人维修，承包人未在约定期限内派人维修或同一问题两次修理不好的，发包人可以委托他人修理，费用由承包人（保修单位）全部承担。质量保修金为结算造价的3%，质保期满二年后十五日内返还质量保修金的60%，满五年后十五日内返还剩余质量保修金，质量保修金不计息。

       2021年5月25日，B公司承包项目竣工验收合格，2021年10月29日完成结算审定。

       二年质保期届满后，B公司向A公司主张退还质量保修金的60%，约298万元，A公司拒绝退还。B公司遂向桐乡市人民法院提起诉讼，要求A公司支付质量保修金298万元及逾期付款利息，并承担其维权产生的律师费、保全保险费等费用。A公司抗辩理由主要为以下两点：第一，A公司在质保期内多次通知B公司维修，B公司拒不履行维修义务；第二，B公司施工范围内至今仍有大量遗留的质量问题。据此，A公司认为，由于B公司在质保期内未履行相应的维保义务，其有权不予退还B公司质量保修金。

 

二、争议焦点

       庭审中，就案涉项目双方的建设工程施工合同关系、竣工验收合格的事实及结算审定价双方均无异议，针对质量保修金应否全额退还的问题，本案争议焦点主要为以下两点：

（一）A公司在质保期内通知B公司维修的程序是否到位？

       A公司提出，案涉小区的物业管理人员在质保期内多次通过口头、微信等方式与B公司委派的驻场维修人员徐某联系，要求B公司就房屋渗漏水、地砖脱落、墙体裂缝等质量问题进行维修，并提交物业管理人员与徐某的微信聊天记录（形式为物业管理人员拍取照片向徐某发送，并留言要求尽快派人维修，徐某语音简短回复，具体回复内容不知）予以佐证。庭审中，B公司认为仅凭与徐某的微信聊天记录无法证明B公司拒不履行维修义务。第一，A公司从未以函件或联系单等书面形式向B公司发出维修通知，徐某不仅是B公司的驻场维修人员，也是精装修单位派驻的维修人员，聊天记录无法证实沟通的是总包维修问题还是精装修维修问题；第二，聊天记录中未显示徐某的回复，且是截取的部分记录，无法显示双方沟通的全过程；第三，聊天记录中的部分照片无法核实具体内容，且代表物业方进行沟通的人员前后多次更换，无法一一核实身份。对A公司而言，由于负责沟通的物业人员已多次更换，聊天记录的原始载体已难以获取。

       法院支持B公司的意见，认为A公司举证的相关聊天记录，不能证明A公司在质保期内就工程质量问题向B公司进行了有效的通知，更不能证明B公司未履行维保义务。

（二）A公司所主张的质量问题是否产生于质保期内，是否属于B公司的维保义务范围？

       A公司提出，B公司施工范围内仍有较多遗留的质量问题未处理，并以物业公司向A公司发送的工作联系单、问题清单及照片的形式予以举证证明。质量问题主要为三大类，第一大类为地下室渗漏水问题；第二类为地下室防火门腐烂霉变问题；第三类为户内墙面、墙顶开裂问题。

       B公司对A公司提出的证据不予认可，主要理由为：第一，鉴于A公司从未在质保期内书面告知B公司存在质量问题并通知B公司维修，工作联系单系物业公司在二年质保期满后与A公司的沟通记录，相关照片也是在诉讼期间拍摄，无法核实A公司提出的质量问题是否产生于质保期内；第二，即便质量问题产生于质保期内，部分问题并非B公司的施工范围（如墙面开裂），部分问题并非B公司施工原因导致（如防火门腐烂霉变系设计存在缺陷）。

       法院认为，A公司提出B公司未尽维保义务并以此主张扣除相应质保金，应当由A公司承担相应的举证责任。现A公司举证的工作联系单、质量问题清单及照片形成于二年质保期届满后，工作联系单系物业公司与A公司之间的沟通记录，质量问题清单系A公司单方制作，均未经B公司的确认，无法证明质量问题产生于质保期内，亦无法证明质量问题属于B公司的维保义务范围。

 

三、法律分析

       《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定：有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

       《建设工程质量保证金管理办法》第九条规定：缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

       《建设工程质量保证金管理办法》第十条规定：缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。

       《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

       《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条规定：施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

       根据以上规定可知，发包人若欲在质保期届满后扣除相应的质量保修金，需满足以下三个前提：1.质量问题发生于保修期限内；2.质量问题属于承包人的维保范围（施工范围），且系承包人原因造成；3.经发包人有效通知，承包人拒不维修或无法修复，发包人自行维修并向承包人发送扣款通知。

       本案中，A公司虽主张扣除相应的质量保修金，但由于质保期内缺乏健全的保修管理机制与规范的通知手续，在诉讼中无法充分举证证明质量问题的产生时间、产生原因、有效通知，而由于A公司就相关质量问题未委托第三方进行维修也未委托评估单位评估修复费用，因此A公司在庭审中无法明确其主张扣除质保金的具体数额。最终法院认定，A公司提供的证据无法证明其主张，应承担举证不能的不利后果，并支持B公司诉请。同时法院向A公司释明，若B公司施工范围内确有因B公司原因造成的质量缺陷，A公司可收集证据并另行向B公司主张权利。

 

四、实务指南

       在工程质量保修金相关诉讼案件的司法实践中，承包人主张发包人退还质保金，一般仅需证明案涉项目的施工合同关系及质保约定、已竣工验收的事实、结算价款、起诉时质保期已届满等即可，而发包人若欲主张扣除相应的质保金，则需证明前述三个前提要素，举证难度更大，也对发包人在质保期内的相关实务操作之规范性提出了更高的要求。故本文最后拟从实务角度出发，探讨发包人扣除承包人质量保修金的注意事项与规范程序。

（一）细化合同的相关约定

       发包人在与承包人订立施工合同时，除常规的质保条款外，应尽可能明确以下内容。第一，应在合同内明确约定要求承包人履行保修义务的通知方式，建议罗列书面、邮件、微信、电话等多种送达途径；第二，明确质量问题产生时，包括事实固定、成因确认、举证主体、鉴定方式等内容；第三，建议约定无论质量原因是否存在争议，在质保期内，承包人经发包人有效通知后均应无条件先行履行保修义务，否则承担相应违约责任条款。

（二）建立健全工程质量缺陷调查机制

       在质保期内，若发包人、物业管理单位在日常的维护管理中或小业主在使用中发现工程存在质量缺陷的，应立即以拍照、录像等方式锁定缺陷现状，同时明确拍摄的时间、地点。以拍照录像等方式取证后，应及时以书面方式通知承包人限期对缺陷原因、责任主体进行确认。若双方对缺陷原因、责任主体存在争议，可委托第三方机构鉴定确认；

（三）规范维修通知送达程序 

       经调查核实确认承包人系相关质量问题的维保责任方后，发包人应以书面方式向承包人送达维修通知，通知中应当至少包含缺陷部位、缺陷原因、影响范围、水印图片、维修期限等，并明确告知承包人若其未在指定期限内修复将由发包人另行委托第三方维修，由此产生的维修费用从质保金中扣除的法律后果。实践中，发包人为操作方便多以微信方式通知，但由于微信聊天记录的原始载体难以在诉讼中及时获取，对发包人的举证可能会产生不利影响。故建议以书面方式通知承包人，并妥善保存送达凭证。

（四）完善维修费用的扣款手续

       若经发包人书面通知，承包人逾期不予维修或明确拒绝维修的，则发包人可自行或委托第三方进行维修，由此产生的相应费用可在质量保修金中扣除。司法实践中，面对发包人的扣款要求，承包人多以第三方维修费用未经其确认、维修费用超出合理限度为由予以抗辩。因此，发包人在委托第三方维修时，应签订维修合同，合同内明确约定维修地点、维修范围（该范围尽可能与前期通知施工方维修内容相吻合，必要时提供清单作为附件）、维修费用（要求维修方提供报价方案及费用明细表，发包人可与市场价进行对比，避免费用被认定为不合理）、维修时间等内容，维修过程中保存好相关视频和水印照片。维修完成后，应将扣款通知及相应附件材料以书面方式送达承包人，并尽可能取得承包人的确认。

 

       建设工程工序复杂，作为发包人在承包人将项目竣工交付后并不意味着“万事大吉”，在质保阶段往往会因保修义务的承担、质保金的扣款等产生大量争议，而在司法实践中发包人的扣款请求（抗辩）难以得到法院支持，往往可归结于发包人普遍存在的质量保修金扣款流程粗糙、不规范。故此，本文结合相关法律规定及笔者经办的真实案例，对发承包双方关于质保金退还与扣除问题进行分析，并对发包人有效扣划质保金的程序进行介绍，以期对广大发包人及相关行业从业者有所裨益。