文\沈家韦

       随着我国法治化进程的不断推进，人民群众对自身权益的维护意识也得到了相当程度的提升，加之社会经济活动的频繁发生，案外人执行异议作为一项重要的案外人民事权利救济制度，其案件数量日益增加。案外人执行异议中涉及不动产的案件占据了很大一部分，土地、房屋等不动产作为居民日常生活所依附的场所，是保证日常生活的平安稳定的根本，其价值对大多数中国家庭的重要性不言而喻。执行程序一般只做形式审查，在一定情况下不可避免会对不知情案外人权益造成损害。当案外人的合法权益因强制执行程序受到侵害时，法院通过对案外人提出的执行程序中有争议的权利义务关系予以审理，给予其实体性救济的机会。不动产虽不以占有作为所有权公示公信的方式，但占有确系判断买受人是否享有物权期待权的重要因素。审理不动产买受人提起的案外人执行异议时更需要以事实为依据，既要维护案外人的合法权益，又要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，故应从严审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一、案情简介

       2011年6月2日，异议人干某与被执行人殷某及其妻子签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定殷某将其位于平湖市某镇A地上的房产（建筑面积256平方米左右，土地使用权面积322.1平方米，三间二层楼，该房产水电齐全，包括装潢）出售给干某，干某向其支付房款人民币460,000元。并且，双方签订该协议时委托平湖市某法律服务所进行见证。协议签订后，干某分别于2011年6月2日、2011年11月23日、2012年1月19日、2012年1月21日、2012年2月2日向殷某支付房款34万元、2万元、4万元、3万元、3万元，共计46万元。干某支付第一笔房款后，殷某立即将土地证以及上述房屋交付给干某，干某一直居住至今。

       2023年10月，平湖市人民法院在执行（2023）浙0482执XXXX号过程中，查封了殷某名下的坐落于平湖市某镇的A地[不动产权证号：平湖国用（2004）字第XXX号]。按不动产登记信息查询结果显示：A地的使用权人为殷某。

       2023年11月10日，干某作为涉案A地上的房屋买受人，且已付清全款，为保护其自身权益不受损害，向平湖市人民法院提起执行异议之诉。

       2024年1月3日，平湖市人民法院作出（2023）浙0482执异议65号执行裁定：中止坐落于平湖市某镇的A地[不动产权证号：平湖国用（2004）字第XXX号]的执行。

二、法律评析

       案涉房地产被执行的原因为：《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”因涉案土地使用权登记在殷某的名下，该登记对外具有公示效力，所以平湖市人民法院查封了殷某名下的坐落于平湖市某镇的A地。

       《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议和复议规定》”）第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定是认定案外人权利能否排除执行的重要法律依据。本案中，买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，查封前买受人实际占有案涉房屋，买受人房款已足额付清，因出卖人原因买受人未能进行过户登记。鉴于能否达到“权利能够排除执行”的问题很大程度上属于法官自由裁量的范围，需根据个案情况进行综合判断。本案买受人的前述事实行为完全符合《异议和复议规定》第二十八条中排除执行的法定条件。

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

       根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。第一，案涉房屋并不属于违章建筑，该房屋在建造前本身已经过规划，具有区域整体规划图纸，但由于城乡自建房屋的历史特殊性而没有针对该单独房屋的建设规划许可证，从而导致后续办理房屋产权证时遇到阻碍。但如取得原土地使用权人殷某的积极配合，通过复杂的程序该案涉房屋仍可以补办手续并取得房屋产权证。第二，退一步讲，对于违法建筑买卖而言，买卖合同的标的具有违法性，但这并不能否定买卖合同的效力。最高院在相关裁判案例中明确了如下裁判要旨：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，构成对他人或公共利益重大侵害的买卖合同，才可否定其效力。

（二）非因买受人自身原因未办理过户登记

       本案买受人干某有积极行为要求出卖人殷某协助办理房屋产权证，但殷某因办理房产手续的过程复杂且早已收到干某全部房款，因此并未积极配合买受人办理过户登记。对于上述事实殷某在执行异议审理时均予以承认并向买受人表示道歉。虽然本案中从双方房屋买卖合同签订至人民法院查封案涉房屋有十余年时间，同时期规划建设的相邻房屋均已办理了房屋产权证，买受人有消极行使登记权利的怀疑并可能被认定为对未办理过户登记存在过错。但是，目前相关指导意见和裁判观点更倾向于保护作为普通民事主体的不动产买受人，不对其苛责过重的法律义务。

三、案后结语

       “权利外观主义”是民商法研究中非常重要的工具，能够极大激发市场活力、保障交易安全。但是，公正与效率总是一面博弈一面同行。不动产案外人执行异议对于确保不动产交易的公正性和合法性具有重要意义。它不仅保护了合法权益的所有者，也为不动产市场的稳定运行提供了法律保障。通过执行异议和执行异议之诉等机制的有效运用，可以避免不动产交易中可能出现的权利冲突，维护法律的公正与权利人的合法利益。