随着城市化和城乡一体化进程的快速推进，部分经济发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设的规模也不断扩大，房屋租赁经营也日益活跃，同时也伴随着不少纠纷。

同时，在日常生活过程中，越来越多的人会因为自住或者经营的需求而选择租赁他人的房屋，而人们往往忽略租赁合同中的一些问题，比如租金、违约责任、租赁物改造、转租等情况。

首先针对房屋租赁合同效力认定的问题，我们可以从这几个方面进行考察，首先，审查合同的主体是否适格，即出租人与承租人是否具备有效民事行为能力；其次，可以查询，当事人有无权利出租这个房屋，有无抵押、查封等权利瑕疵，可以让对方提供房产证，或者去中国执行信息公开网等网站查询是否有失信或者牵涉案件，如果对方是企业的，可以关注该企业是否正常存续、经营。

对于房屋完整性的敏感度条款也要多加关注，比如是否有违约条款，双方的权利义务是否对等的情况，再比如合同中是否有违规电器等的使用问题，某村因电瓶车充电着火，后来房主与租户都签订了合同，约定电瓶车不能违规充电，以及关注合同中有无约定关于漏水、家电维修的条款。

如果后续对合同进行修改，尽量使用书面的协议，不使用口头的形式，口头房屋租赁风险较大，发生争议时不容易留下相应的证据。

下列是一些常见的问题与解答：

1.房屋租赁合同最长不得超过多少年?

   根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

   房屋租赁合同的期限最长为20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定的租赁期限不得超过20年，而并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年，期限届满以后，当事人可以续订租赁合同。

2.出租房屋被拆迁的，如何处理？

房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处理办法的，按照约定处理。没有约定的，根据法律规定处理。

3.出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？

因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。

4. 如果房屋租赁合同被认定无效，是否还需要支付房租？

如果房屋租赁合同被认定无效的，则需要支付房屋的占有使用费。

5.如果现在租的房屋不想租了，可以转租给别人吗？

按照相应的规定，承租人在转租房屋时应该得到出租人的同意，否则出租人有权解除合同，而承租人也往往会在合同中约定，不得转租房屋的条款。