周泽宇

案情介绍

       2011年8月5日，甲某与乙某签订《房屋买卖合同》，约定甲某将坐落于嘉兴市桐乡市濮院镇巴黎春天一处单元房转让给乙某，成交价30万元，合同签订当日支付10万元，余20万元购房款2013年8月4日前支付，剩余房屋贷款由乙某偿还，由乙某每个月还款日前将款项打入甲某账户。另外合同中还约定房子5年期满后，甲某负责过户给乙某。
      合同签订当日乙某现金支付给甲某10万元，此后，甲某将房屋钥匙交给了乙某，乙某遂对房屋进行了装修并入住至今。房屋满5年后乙某要求甲某配合办理过户，甲某称因乙某偿还房屋贷款期间曾有逾期还款导致甲某信用不好，给其造成损失，要求赔偿。乙某称甲某是因为房价上涨，想借此多要一笔钱。
     本所律师接受乙某委托代为提起诉讼，办理过户手续。

案件难点

       1、银行抵押权
       本所律师接受原告即乙某委托代理后提起诉讼的同时对案涉房屋进行了保全，防止被告甲某将案涉房屋进行转让，但鉴于案涉房屋尚有贷款未还清，房屋抵押给交通银行，法院将案涉房屋保全后依法通知了抵押权人即银行，银行此后向法院表示要提起诉讼行使抵押权，法院通知案件要中止审理。
       2、被告甲某提起反诉
       被告甲某提起反诉要求原告乙某支付购房款15万元及利息8万元（自2013年8月5日计算至2019年1月18日），同时要求原告乙某赔偿因违约给其造成的信用损害损失20万元。被告甲某提供了房产证证据证明房屋系其所有，同时提供了交通银行个人客户交易清单以证明原告乙某曾有过10多次逾期还款的事实。
       3、原告乙某诉求必须过户
       原告乙某得知银行要起诉后，担心案涉房屋被司法拍卖，其明确表达必须要房子，不要钱，原告可以一次性还清银行所有贷款，同时鉴于其多次逾期的事实，其表达愿意赔偿部分损失，但金额不能太高。

解决思路

       针对以上三个难点，我所律师采取了分开击破的策略，争取在诉讼前将案件解决，达成调解意见，如果按照法律程序进行诉讼，案件存在一定不确定性。
       第一步：联系法院，希望能追加银行作为第三人参与诉讼，暂缓中止案件审理。承办律师联系法院后遭到法院拒绝，法院提出其不会主动追加，另外银行方面如果提起诉讼，其必然中止案件的审理。
       第二步：承办律师直接到交通银行联系上案件负责的客户经理，与其进行沟通，主要关于两方面的沟通，一方面是希望银行暂时不要提起诉讼，另一方面是沟通直接由原告将贷款一次性还清。经过承办律师沟通，客服经理回复无法做主，需要上报。承办律师此后再次约见了交通银行分行的主管领导，从诉讼不利于案件的解决和几个角度与其沟通，其提出需要和银行律师进行商量，了解法律上的风险。承办律师此后第三次到交通银行与主管领导及律师从诉讼导致的案件成本及实现抵押权的程序复杂性多方面进行了再次沟通，最终银行方面同意鉴于近三年没有还款逾期，暂时先不起诉，也同意由原告方申请将其追加为第三人以便于案件的解决，但就原告直接还款方面表示因贷款合同关系系被告与银行之间，未经被告确认和同意，银行无法直接收取原告归还贷款。经过三次沟通，取得初步进展。
       第三步：承办律师向法院提出了便于案件最终解决，向法院递交了追加银行作为本案第三人的申请，鉴于《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最终法院出具裁定追加交通银行作为第三人参与诉讼。
       第四步：针对案件本诉和反诉涉及的案件事实及法律问题，承办律师经与当事人沟通后并进行了深入分析：1、案涉买卖合同系合法有效；2、向原告确认已经支付完30万元购房款后，虽然系现金支付，被告此时才主张极度不合理，根据合同约定2013年8月4日前就要付款，现已经超过6年，被告从未向原告提出，正常情况下被告不可能让原告正常居住，而是原告反诉后才主张；3、被告反诉的诉讼时效已经超过法律规定；4、据原告所述，支付20万元款项的时候有第三人在场；5、原告已经支付购房款，被告起诉存在虚假诉讼的风险；6、逾期还款给其造成的信用损害损失20万元数额如何计算？举证较为困难。
       第五步：承办律师与委托人即原告进行沟通，表示了现金支付缺乏足够证据，另外诉讼存在法院审判的不确定性，以及诉讼时间较长等多方面因素，建议原告同意调解，另外考虑到确实存在多次逾期，造成被告信用影响，于情于理都应该进行一定赔偿，原告表示同意。
       第六步：向法院提出了庭前调解，承办律师单独与被告进行了沟通，从虚假诉讼可能要承担刑事责任、诉讼超过诉讼时效、信用损失数额等多方面与其进行了法律上的分析，最后向其表达了关于信用损失原告也会对其进行一定赔偿，如果最后案件涉及刑事方面，其不仅拿不到赔偿还可能面临刑事责任等，最终经过承办律师的调解工作，被告同意就本案进行调解，也愿意配合原告一次性还款及过户。

案件结果

      原被告签订民事调解书，内容如下：
      1、原告本协议签订之日起一个月内赔偿被告逾期代偿贷款所致损失3万元，如逾期支付被告可就剩余未支付款项另加违约金1万元向法院申请执行；此后若过户前原告有逾期还贷行为，每逾期一次，原告于逾期代偿贷款之日起7日内赔偿违约金1万元；
      2、被告于原告向第三人预约还贷之日起3日内，协助办理相关清楚贷款及不动产权过户手续，若被告未及时协助办理，则自逾期之日7日内向原告支付违约金1万元。

经验总结

     1、接案前必须给当事人做好笔录
     2、起诉前理清法律关系并分析案件中可能出现的法律风险
     3、沟通策略和沟通技巧很重要
     4、发挥思维能动性，律师最终目的是让委托人取得满意结果，案件承办并不仅仅依靠法律和诉讼。