吴涛

    【内容摘要】本文从全装修商品房的概念及研究全装修商品房交付条件的意义着手^【1】，在确定全装修商品房交付条件研究的方法后，以2018年版《浙江省商品房买卖合同示范文本》为基础，结合相应法律、法规等，分析了全装修商品房的约定交付条件和法定交付条件。

     【关键词】意义　全装修  交付条件  约定条件  法定条件  

    引言

    一、与全装修商品房有关的概念及研究全装修商品房交付条件的意义。

    在我国，商品住宅“全装修”的提法最早起源于国务院办公厅于1999年8月20日转发的建设部等部门制定的《关于推进住宅产业现代化 提高住宅质量若干意见》，该文首次提出“一次性装修或菜单式装修”。2002年7月18日，建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》正式提出了“全装修”住宅概念。在我们浙江省，2016年4月15日，《浙江省绿色建筑条例》出台，提出“鼓励商品住房按照全装修成品住房的要求建设”；2016年8月31日，浙江省人民政府办公厅在《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》中明确要求自“2016年10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修”；与此同时，我省陆续发布有关全装修商品房的指导意见和工程建设标准^【2】；在此基础上，2017年5月1日起实施的2017年版《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（以下简称“浙版新消法”）专门针对全装修住宅进行了规定；而吸收了“全装修”内容的2018年版《浙江省商品房买卖合同示范文本》（以下简称“示范合同”）也已于2018年3月15日起推行使用。至此，我省全装修商品房制度体系全面建立。

    结合建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》和我省发布的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》及示范文本，我们认为：与毛坯房（部分地区称“清水房”）主要仅对墙面、地面作基层处理，厨卫等设施未予安装不同，全装修住宅是指“在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能，可直接入住的住宅”。“全装修”与开发商惯常使用的“精装修”（或者所谓的“简装”“豪装”等，下同）是两个完全不同的概念。基于以下原因，笔者认为至少应在法律层面上舍弃“精装修”概念而应灌之以“全装修”。首先，全装修已经在前述规范性文件中出现，具有明确的定义；而至今在所有场合出现的“精装修”措辞并无明确定义。因此，“精装修”并非严格意义上的法律概念。其次，“精装修”表达的主要是装修品质、档次这一主观感受，而“全装修”主要规范的是满足基本使用功能的住宅装修范围。也就是说，“全装修”要求的是在约定装修范围的实际装修现状效果，而清晰的装修范围和具体的装修标准必须有明确约定，买受人“看得见、摸得着”，容易、也能够根据具体约定予以把握；而在“精装修”语境下，虽然也有一些具体的标准，但更多的却是诸如“高档品牌”“或类似品牌”等模棱两可的描述。显而易见，“全装修”不仅在行文上更为规范，更能引导商品房买卖双方能够通过客观的约定——而非主观评价——来准确界定商品房的装修范围及其相应的义务和责任，更能在较大程度上减少纠纷发生的几率。

    对于新建商品房而言，商品房的交付（即买受人取得对商品房的占有权）是买受人对商品房行使一切权能（占有、使用、收益、处分）的基础，其既是房屋毁损灭失风险转移的标志，也是房屋质量保修期、房屋权属证书办理期、物业服务费收取等行为开始计算的时点。若商品房不能交付属于买受人责任的，买受人不仅难以行使商品房的任何权利，出卖人一般还可依约要求前述部分行为的时点开始计算、甚至追究买受人其他违约责任；若商品房不能交付属于出卖人责任的，出卖人将承担逾期交付的违约责任，逾期超过约定时间的买受人还将获得合同解除的请求权。因此，交房问题是商品房买卖双方之间博弈的焦点，具有极高的纠纷发生机率。进一步，对于买卖双方而言，毛坯房与全装修商品房是完全不同的交易标的物，这种不同就深刻地体现在交付条件成就的异同上——全装修商品房交付条件的研究因此具备了更为重要的意义。

    二、全装修商品房交付条件研究的方法。

    《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。另外，《合同法》中十九处“当事人另有约定除外”的规定也深刻诠释了“意思自治”“约定优先”的原则；再结合《合同法》《民法通则》所确立的“违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效”“禁止违反公序良俗”的原则可知：在合同关系中，合法的约定是界定双方权义责的首要原则或基础——这就是合同法中的“约定优先”原则。其次，作为一项应得到大众普遍遵循的行为准则，法律规定发挥着难以估量的重要作用。因此，界定当事人的合同行为，应以“约定”“法定”为序考量。

    笔者认为，上述法理在全装修商品房交付条件的研究方法上也同样适用。也就是说，我们在考量商品房交付条件的标准的研究方法上，可以遵循全装修商品房的约定条件和法定条件来予以分类，以全面而准确界定全装修商品房的交付条件。

    需要说明的是，当事人在签订合同时，可能将大量的法律规定吸收入合同约定；若此，法律规定也变成“合同约定”了。的确，示范文本在商品房交付条件的约定上也吸收了较多的法律规定。因此，为了更简介地进行描述，笔者在本文中亦将该类被吸收为示范文本合同约定的商品房交付法定条件视为商品房交付的约定条件。

    三、全装修商品房的交付条件。

    （一）全装修商品房交付的约定条件

    如前述，本文是以示范文本为讨论基础的，因此，本文所谓的全装修商品房交付的约定条件是指示范文本已直接或间接约定的全装修商品房交付条件。这些约定条件共有三类十四项，具体为：   

    1、明确约定为全装修商品房交付的前提条件的（共十项）：

    （1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。

    建设工程竣工验收备案证明文件获得的前提是包括商品房地基基础和主体结构在内的工程竣工验收合格，具备法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书；等等。作为商品房可以交付使用的最重要条件，示范文本将其作为商品房交付的首要条件。需要说明的是，工程竣工验收合格本身就是办理工程竣工验收备案的基本前提，因此，“工程竣工验收合格”已无需单列成为商品房交付的条件。

    （2）商品房已取得房屋测绘报告。

    （3）商品房供水、排水设施达到交付使用条件。

    （4）商品房交付时已纳入城市供电网络并正式供电。

    （5）商品房交付时已完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。

前述（2）（3）（4）（5）四项均来自于示范文本的直接约定。但需要注意的是：供水、排水条件，供电条件和燃气条件虽然都是全装修商品房交付的约定条件，但他们的交付要求是不同的。对于供水、排水条件，供电条件，不仅需要出卖人在商品房交付前完成相关设施的配置工作，还需要出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；而燃气供应条件只需要出卖人在交付前完成管道敷设、管网连接的准备工作，开通手续在商品房交付后由买受人自理。

    （6）商品房交付时厨房可以正常使用。

    （7）商品房交付时卫生间可以正常使用。

    这是全装修商品房较毛坯房增加的特定交付条件。具备厨卫的正常使用功能是全装修商品房的应有之义，不再赘述。

    （8）商品房交付时已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告。

    这是全装修商品房较毛坯房增加的特定交付条件。毋庸讳言，装饰装修容易导致空气质量问题。因此，示范文本已将空气质量达标作为全装修商品房交付的条件之一。“浙版新消法”第二十条第二款规定了“全装修商品房交付时经营者应提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告”，而浙江省工程建设标准《全装修住宅室内装饰工程质量验收规（DB33/T1132-2017）》（以下简称《验收规范》）第18.0.4项规定“全装修住宅室内装饰装修工程室内环境污染浓度检测”是通过抽样检测来界定空气质量标准的（抽检数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套）。那么，出卖人是否能够以前述依据为由而仅仅向买受人提供空气质量检测的抽检报告呢？答案是否定的！“浙版新消法”的前述规定只是没有明确是否需要出具分户检测报告，而浙江省政府办公厅发布的《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》却明确规定：“对装修部分验收时，应实行分户验收，并委托具有资质的第三方专业机构按照《民用建筑工程室内环境污染控制规（GB50325-2010）》进行分户室内环境检测”。也就是说，出卖人应针对每一套房屋出具分户室内环境检测报告。对此，示范文本也明确地直接把“商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告”作为商品房交付的条件之一。

    （9）商品房交付时出卖人应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

    有观点认为，该“两书”仅应作为在交付时提供的资料，而没有必要将其作为商品房交付的约定条件^【3】。但笔者认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。而且，《住宅使用说明书》是对商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项，其中不乏安全使用事项的说明；《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面涉及到商品房维保的注意事项。可见，该“两书”为买受人得以安全、合理使用商品房，维保商品房提供了保障。在司法实践中，福建、安徽高院也明确规定“两书”应作为商品房交付的条件^【4】。因此，示范文本将“两书”列为商品房交付的约定条件无可厚非。

    （10）商品房建筑隔声情况符合标准。

    商品房建筑隔声情况在交房时不符合约定标准的，出卖人应负责整改，而“因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任”；也就是说，在整改符合约定标准之前，买受人当可行使拒绝收房的权利。但需要注意的是，《民用建筑隔声设计规范（GB 50118-2010）》只是针对卧室、起居室(厅)内的噪声级，分户墙、分户楼板及分隔住宅和非居住用途空间楼板的空气声隔声性能，相邻两户房间之间及住宅和非居住用途空间分隔楼板上下的房间之间的空气声隔声性能，外窗(包括未封闭阳台的门)的空气声隔声性能这四方面制定了强制性条文^【5】，对于在这四方面以外部分不满足相应规范要求，不应作为商品房交付的前提条件。

    2、在商品房地基基础和主体结构以外，商品房不存在约定范围内的买受人可以拒绝收房的相应的质量问题。

    这是全装修商品房较毛坯房增加的特定交付条件。约定范围内有八种质量问题：“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等”，“管道堵塞”，“门窗翘裂、五金件损坏”，“灯具、电器等电气设备不能正常使用”，“吊顶开裂”，“瓷砖剥落开裂”，“墙面剥落、开裂”，“地砖、地板起翘、开裂”。示范文本明确约定在出卖人交付时存在前述八种情形的，出卖人应在约定时间按有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。也就是说，出卖人应在交付前对前述八类质量问题处理完毕——这事实上表明不存在这八类质量问题是全装修商品房交付条件之一。需要特别注意的是，按我们之前通常的理解，前述八类质量问题仅属于“一般质量瑕疵”，一般可在买受人收房后由出卖人履行质量保修责任即可，不应该成为商品房交付的前提条件；但是，在全装修背景下，不存在该等质量问题已成为全装修商品房的交付条件，这对出卖人提出了更高的要求。当然，出卖人和买受人还可通过协商的方式对前述八类质量问题进行增减。

    3、不存在可以直接解除合同的情形（共三项）：

    （1）商品房的建筑面积、套内建筑面积及按套计价情形下面积误差未超过约定限值（但另有约定的除外）。

    由于“取得房屋测绘报告”已是商品房交付的约定条件，买受人将能够在商品房交付时针对已取得的房屋测绘报告对商品房的建筑面积、套内建筑面积及按套计价情形下面积误差情形进行计算，若超过约定限值（套内建筑面积、建筑面积误差比超过3%或在按套计价情形下超过约定的误差范围）的，买受人可以解除合同——既然合同都可以解除，买受人行使拒绝收房的权利就成了应有之义。因此，商品房的建筑面积、套内建筑面积及按套计价情形下面积误差未超过约定限值也是商品房交付的约定条件（另有约定的除外）。

    （2）规划许可内容依法变更的，出卖人应已依约通知且买受人予以认可。

    出卖人和买受人签订合同后，包括商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划部门批准后变更的，出卖人应在该等变更确立之日起10日内将通知送达买受人；或者，买受人在该通知送达后15日也未提出异议。否则，买受人可解除合同——自然也就可以拒绝收房，该等内容亦变相地成为了商品房交付的约定条件。

    （3）商品房建筑工程施工图设计文件依法变更的，出卖人应已依约通知且买受人予以认可。

    出卖人和买受人签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程的施工图设计文件并影响到商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向（供热、采暖方式，若有）的，出卖人应在该等变更确立之日起10日内将通知送达买受人；或者，买受人在该通知送达后15日也未提出异议。同前述，该等内容亦变相地成为了商品房交付的约定条件。

    需要注意的是，对于全装修住宅，在室内装修工程的施工图设计文件中，涉及到“商品房使用分区和设计功能发生改变”“增加或减少室内楼梯的数量”“主要使用功能空间层高降低超过10%”这三种情形的，出卖人应在该等变更确立之日起10日内将通知送达买受人；或者，买受人在该通知送达后15日也未提出异议。也就是说，不存在前述三种情形也成为了全装修商品房的约定交付条件。

    以上三类十四项内容即为示范文本约定的涉及全装修商品房的交付条件。当然，基于“意思自治”“合法性”等原则，出卖人和买受人完全可以在个案中就前述示范文本约定交付条件的增减作出约定。

    （二）全装修商品房交付的法定条件

    需要特别说明的是，由于全装修商品房在我国方兴未艾，我国至今实际上并无涉及全装修商品房交付条件的具体法律、法规规定；但笔者认为，全装修商品房是在毛坯房基础上添附而成并显然属于“房屋建筑类工程产品”，因此，在法律法规就全装修商品房出台具体交付条件的规定以前，全装修商品房的交付条件可在毛坯房法定交付条件的基础上结合全装修商品房的特点来考量。

    《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》等在内的多部法律，都明确提出了“房屋竣工验收合格”作为商品房交付的法定条件，但考虑到“竣工验收合格”已被视为“建设工程竣工验收备案证明文件”的一个部分被示范文本明确约定为商品房的交付条件，本文也已将其视为商品房交付的约定条件。那除此以外，全装修商品房是否还有其他法定的交付条件呢？笔者认为：全装修商品房不存在“质量问题严重影响正常居住使用的情形”是全装修商品房交付的唯一法定条件^【6】。

    《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。也就是说，若商品房质量瑕疵的严重程度已经导致买受人的合同目的不能实现的，买受人可以拒绝接收房屋。在全装修商品房买卖合同关系中，买受人的合同目的显是对商品房予以占有使用并行使对商品房的全部物权。对此，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，笔者认为“房屋质量问题严重影响正常居住使用”即是商品房质量瑕疵严重到买受人合同目的不能实现的情形，买受人当可拒绝接收商品房，即该等情形可构成全装修商品房交付的法定条件。

    “因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形”并没有细化的法律规定。显然，要证明符合该等情形主要分两步，第一步：证明房屋存在质量问题。第二步：证明该质量问题已经严重影响到买受人正常居住使用。

    关于第一步质量问题的证明。质量缺陷（质量问题）是指工程不符合国家或行业的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等^【7】，主要是两个方面：其一是“工程不符合国家或行业的有关技术标准、设计文件”的情形，这主要结合鉴定结论予以证明。其二是“工程不符合合同中对质量的要求”。该等情形亦可通过商品房现状与具体的合同约定相比较予以判断。

    关于第二步质量问题严重影响正常居住使用的证明。这是个难点。司法实践中，主要有以下几种观点^【8】：第一种观点认为商品房“正常的居住使用”主要以安全为标准，即只要房屋能安全居住使用即不存在严重影响居住使用的问题。第二种观点认为判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围。

     笔者认为，第一种观点仅仅以不符合安全性作为“不能正常居住使用”的唯一标准显然是错误的。安全性是不能交付、甚至解除合同的当然原因，但显然不是商品房“不能正常居住使用”唯一原因；因为即使房屋是安全的，但若存在大面积渗水难以修复等问题，显然也是“质量问题严重无法正常居住使用”；而且，特别是针对全装修商品房而言，由于其交付的标的物经过装修，显然还应考虑装修情况对“正常居住使用”的影响。第二种观点也不妥当：工程质量检验部门的鉴定结果一般是针对商品房质量瑕疵作出事实、原因、修复方案和费用等技术性判定的结果，无法直接得出是否“严重影响正常居住使用”的鉴定结论。第三种观点是在充分考虑前两种观点的弊端并充分尊重现有法律制度缺失事实情形下的一个处理，笔者原则上赞同。但是笔者认为可在第三种观点上予以补强：即“严重影响正常居住使用”原则上可由法官行使自由裁量权予以判断；但法官在行使该等自由裁量权时，应该根据个案情况综合考量多种因素，这些因素包括（但不限于）：1、对于涉及人生安全和健康的，可以借助司法鉴定这一辅助手段并由法官裁量——涉及安全隐患的，可以通过鉴定予以“一票否决”（当然，在非地基基础和主体结构质量瑕疵外存在安全隐患的并不常见，但理论上是存在的）；涉及人身健康的，可以通过对商品房本身或装饰装修设施设备进行鉴定以明确其质量瑕疵事实对环境危害可能造成人身健康损害情形后再由法官综合判断；2、充分考虑全装修商品房的特点，对于特定部位功能缺失或质量瑕疵影响买受人正常使用的程度等予以综合考量。譬如全装修商品房厨卫功能缺失或房屋严重渗水等。3、考虑到当前商品房类型、套型的多样化并因此导致的较大的价值差异；甚至部分商品房出卖人以某种设施设备作为广告的卖点但却最终存在较大质量瑕疵等，都可以成为法官在个案中行使自由裁量权的重要因素。4、特殊情况下，法官在对“房屋质量问题严重影响正常居住使用”进行裁量时还不能完全拘泥于仅仅是针对房屋质量问题进行判断——譬如小区道路畅通的问题。若小区道路不畅通，将导致买受人事实上不能对房屋行使占有权，当然不能交付。因此，小区道路是否畅通虽然不涉及房屋本身的质量问题，但却应成为法官对“房屋质量问题严重影响正常使用”进行裁量时必须考量的问题。

    需要说明的是，在对商品房进行是否“严重影响正常居住使用”的判断时，不应该以买受人的实际居住使用为前提。因为出卖人在按约定时间交付商品房时，买受人依约有权查验商品房。买受人在查验商品房时认为符合“严重影响正常居住使用”时当可行使相应的抗辩权。但需要强调的是，对于并非约定或法定范围内可以拒绝收房的质量瑕疵，若买受人因认为商品房“严重影响正常居住使用”而拒绝收房、但最终经过纠纷的处理并未依法予以认定的，买受人将依约承担“因买受人原因导致该商品房逾期交付”的责任。

    四、与全装修商品房交付有关的要求或标准。

    除上述交付条件外，尚有一些与交付有关的要求或标准，甚至有些要求或标准被直接冠以“交付标准”“交付条件”的措辞。那么，这些要求或标准是商品房交付的条件吗？

    （一）相关法规或文件中明确的相应交付要求（资料）或标准。

    1、隐蔽工程设计施工资料的提供。
    “浙版新消法”第二十条第二款规定：“全装修商品房交付时，房地产经营者（出卖人）应当提供电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料”。但笔者认为，出卖人在交房时提供隐蔽工程的设计施工资料并非全装修商品房交付的前提条件。主要理由有二：其一是该条规定并没有赋予出卖人未予提供将导致不得交付全装修商品房的法律后果；其二是将该行为也不符合前述“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。

    2、交付样板房标准。

    “浙版新消法”第二十条第三款规定：“房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房”。笔者认为，交付样板房构成合同文件内容并应由出卖人承担相应义务和责任并无争议；但是，即使全装修商品房交付时不能达到交付样板的质量标准，也并不当然成为买受人拒绝收房的理由：其判断标准仍需要结合“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”予以考量。

    3、商品房分户验收资料（原件）的提供。

    《关于对住宅工程实施分户质量验收的指导意见》【浙江省建设厅，建建发〔2008〕193号文】明确规定：“全省行政区域内新建的住宅工程项目，凡列入工程质量监督管理的住宅项目，最迟应于2008年12月1日起均应实施分户验收，即在工程施工全部完成正式竣工验收前，应以‘户’是为单位进行专门的质量验收。验收合格后，开发单位应将分户验收的相关资料（原件）随同《住宅工程质量保证书》等一并交付购房用户”。笔者认为，前述规定属于政策性文件，对当事人不产生民事法律意义上的当然约束力。因此，该等要求不应视为全装修商品房交付的条件。

    （二）示范文本中其他明确为“商品房交付条件”的情形；或者，示范文本中虽未明确为“商品房交付条件”但却赋予出卖人有关义务的情形。

    1、示范文本在以下部分明确为“商品房交付条件”：（1）商品房相关设施设备交付条件：电话通信、有线电视、宽带网络、供暖；（2）公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位和车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校。那么，该两类情形是否属于前述全装修商品房交付的前提条件呢？答案是否定的。首先：与示范文本其他“商品房交付条件”情形约定的责任后果不同——供水、排水设施设备在交付时不能提供的，示范文本直接确定了“承担逾期交付责任”的责任后果，而对于违反该两类情形的责任后果，示范文本或者是约定了按日承担违约金，或者是赋予双方当事人自由协商的权利。可见，示范文本的本意的确是要将这两类“交付条件”与其他交付条件相区分。其次，与前述“质量问题严重影响正常居住使用”的法定交付条件相比较，该两类情形也与此法定交付条件大相径庭。当然，为免歧义，当事人可通过补充协议的方式明确该两种所谓的“交付条件”的法律后果。

    2、示范文本中虽未明确为“商品房交付条件”但却赋予出卖人有关义务的情形：（1）商品房不符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。笔者认为，出卖人违反该等义务将产生整改的法律后果，应与商品房的交付条件无关。（2）装修价款的问题；示范文本对是否约定装修价款赋予了当事人选择权，若双方在合同中约定了装修价款但在商品房交付时买受人认为房屋装修价值与合同约定的装修价款存在重大出入时，买受人是否有权拒绝接收商品房？答案依然是否定的。因为这也不符合前述“商品房存在质量问题严重影响正常居住使用”的法定条件——除非出卖人和买受人在合同中对此予以约定。

    （三）与房屋有关的标准问题。

    《中华人民共和国标准化法》规定：“标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。强制性标准必须执行”。但《关于加强强制性标准管理的若干规定》规定：“强制性标准包括要求全文强制执行或部分条文强制执行的强制性国家标准、强制性行业标准和强制性地方标准”；因此，只有全文强制执行的强制性标准或者非全文强制执行的强制性标准中的强制性条文（即国家标准中的强制性条文）才是必须执行的^【9】。但是，是否所有与商品房有关的国家标准中的强制性条文都是商品房交付的法定条件呢？当然不是，能构成商品房交付法定条件的国家标准中的强制性条文主要有以下两种情况。第一种情况：直接约定不符合该等条件就不能交付商品房的强制性条文。如《住宅建筑规范（GB 50386—2005）》第11．0．1项：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”。第二种情况：虽没有直接约定与商品房交付的关系，但该等条文却直接涉及人生安全或生命健康等，即应视为符合前述商品房“存在质量问题严重影响正常居住使用”的法定交付条件情形。涉及人生安全的如《住宅设计规范》第5.6.3项：“住宅的阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05m；七层及七层以上的不应低于1.10m”；涉及生命健康的如《住宅设计规范》明确规定的住宅室内空气污染物限值等。

    五、结语。

    全装修商品房的交付条件既要以建设工程的交付为考量基础，更要考虑商品房是“全装修”的特点。由于欠缺明确的法律依据，完备的合同约定是解决当前全装修商品房交付条件争议的关键。但是，基于交易双方在较长时间都难以处于实质平等地位的事实，尽快在法律、法规（含地方性法规）层面出台相应的全装修商品房交付条件的规定尤显迫切。

 

注释：

【1】考虑到预售商品房较现售商品房更容易产生纠纷，因此，本文以预售商品房为研究对象；另外，商品房有住宅、商业、办公等不同用途之分，而本文仅以住宅为研究对象。为行为简洁计，除文章题目外，本文均以“商品房”取代“预售商品房住宅”之概念。

【2】2016年11月18日，浙江省政府办公厅发布《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》；2016年4月29日、2017年1月22日、2017年3月20日，浙江省住房和城乡建设厅分别先后发布《绿色建筑专项规划编制技术导则》、《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》、《住宅全装修设计技术导则》。

【3】法邦网：《商品房交付条件有哪些，房屋交付手续是什么？》http://www.fabao365.com/fangchan/21675/。

【4】《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

疑难问题的解答》第23问、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第6条。

【5】《民用建筑隔声设计规范（GB 50118-2010）》4．1．1项、第4．2．1项、4．2．2项、第4．2．5项。

【6】还需要补充两点：其一，本文所谓全装修商品房交付的约定条件很多都符合“房屋质量严重影响正常居住使用”的情形，从这个意义上来说，本文所谓全装修商品房的法定交付条件实质上是对约定交付条件的补充或兜底。其二，事实上，除了上述“不存在房屋质量严重影响正常居住使用”的法定交付条件，尚有国家标准中的强制性条文影响着商品房交付条件的成就（本文已述）。但是，这些强制性条文之所以构成商品房的交付条件，其原因还是在于这些强制性条文的实质是可以被认定为“房屋质量严重影响正常居住使用”。因此，笔者认为无需单列该等情形属于交付的法定条件。

 【7】《建设工程质量管理条例》释义第39条，http://www.zzguifan.com/webarbs/book/71678/1455076.shtml

【8】赵江涛：《房屋质量问题严重影响正常居住使用的司法认定问题研究》http://www.66law.cn/domainblog/112582.aspx

【9】2016年8月9日，住建部发布《关于深化工程建设标准化工作改革的意见》，决定推行全文强制性标准，逐步用全文强制性标准取代现行标准中分散的强制性条文。因此，当前的标准正处于“变革过渡期”。