（一）项目背景简介

位于嘉兴市经济技术开发区（以下简称“开发区”）辖区范围内的某城市综合体地处运河新区，占地52亩，开发面积17万方，于2012年2月开工，2014年11月竣工，同年12月底交房，涉及购房人三千余户。项目以房屋销售后由经营公司统一租赁，提供数年租金的模式进行经营。2016年底因委托经营单位无法按期支付购房人返租金，陆续有购房人向开发区社会治安综合治理委员会办公室及开发区辖区内街道进行信访。后因购房人无法与委托经营单位达成一致，进而演变成群体性事件。极端时期曾有数百名购房人前往浙江省信访局进行集体上访，造成了极大的维稳隐患，同时又值十九大召开前夕，市委、市政府领导非常重视，省委书记车俊也对此事给予了重要指示。我所作为开发区常年法律顾问，受开发区委托第一时间组建律师团队为此项目提供全过程法律服务。我所介入后充分发挥职业特长，分析群体性事件成因，提供一揽子解决方案，消除维稳隐患。

（二）办理过程

处理群体性事件分工合作是保障，为此我所律师借鉴以往处理相关事件的经验。第一时间向区委领导请示成立专项小组，专门为此项目配置全方面人员，我所律师的建议得到了区委领导的充分肯定，马上落实成立了以区委分管领导为组长，以法院、公安、经信、建设、街道、律师为组员的专项小组，专项小组成员进行专业分工，互相合作。公安、街道负责日常维稳的监控以及购房人的接待，接待过程中涉及法律问题解释等工作由法院、律师配合处理。由经信、建设在律师的指导下负责收集项目开发过程中涉及的相关资料。其后由律师根据收集的材料及日常碰到的情况提供解决方案。进行分工后各组员在组织的统一领导下迅速开展各自的工作。一方面，通过对购房人的进行耐心疏导，动之以理晓之以情，尽量避免购房人情绪的恶化。另一方面，在各单位的大力配合下，律师迅速掌握了项目开发及委托经营单位的相关公司资料，项目开发过程中土地受让、房地产开发建设、房屋销售、产证办理、房屋委托经营的完整信息，为律师提供解决方案提供了依据。

经过各方的分工合作，在短时间内起到了情绪稳定的作用，但仍不足以解决根本性问题。该综合体的主要矛盾在于购房人取得租金的要求与现有公司及股东无能力偿付之间的矛盾。我所律师通过对项目收集材料后分析了项目的特点，此项目2014年底交房后根据购房人与委托经营公司的协议前两年是无需支付租金的，从第三年开始按购房价款的8%支付租金，固定支付两年即为购房价的16%。而项目涉及的开发商及委托经营的公司股东均在2016年8月进行了变更。现有股东资金实力欠缺，没有能力偿付租金。要解决购房人租金问题只能引进新投资人，但项目已经完成了全部的开发和销售，项目缺少新的盈利点，且购房人租金支付的金额还相当巨大，因此寻找新投资人的可能性微乎其微。鉴于项目开发商和委托经营公司原有股东在马上面临支付购房人租金的情况下进行了股权转让，股权转让时间点上存在蹊跷，基于职业的敏感性。我们将股权转让过程中是否存在法律瑕疵，是否可以依此将具备支付能力的老股东重新回归作为工作重点。果不其然，我所律师在分析当时掌握的股权转让协议时发现，项目在股权转让过程中将购房人预交的800余万的委托办证费用列为公司负债，老股东为将此现金交付给新股东的情况，此款项从法理上讲所有权人还是购房人，代办产证的公司是受购房人委托代管而已，老股东直接占用的行为已经涉嫌侵占，为此我所律师协调公安、街道的相关组员与老股东进行交涉，在晓以利害后老股东协调落实了此笔费用，该费用的落实首先解决了所涉业主迫在眉睫的产证办理问题。虽然这并不能解决项目的根本性问题，但依此为契机，我所律师在各单位的配合下完整的取得了项目所涉公司完整的股权转让协议及相关合同文件。通过对完整协议的分析，我所律师进一步发现了股权转让过程中老股东的股权转让款中有相当一部分是直接占用公司资产形成的现金，这一情况已经严重侵害了公司的合法权利，存在变相侵占公司资产的可能。就此情况，我所律师在相关部门的协同下与老股东进行了多次约谈，告知可能的法律后果。为进一步厘清老股东是否还存在其他侵害公司利益的情况，建议对公司财务进行全面审计，通过财务审计一方面给老股东施加压力，另一方面对受让股权后完全没有履行支付购房人租金的新股东进行敲打，在初步厘清公司债权债务的情况下，促使新老股东以协商方式完成老股东的股权回购。在多方的努力下，项目在2017年上半年完成了股权转让。老股东回购完成后，我所律师一方面敦促原有股东筹措资金解决购房人租金支付问题。另一方面针对项目购房人的不同情况与购房人协商租金在原有比例总额不变的情况下延迟付款期限，降低每次付款金额的方案，相关方案也得到了购房人的认同。

（三）工作成效

此项目涉及购房人数众多，因新股东从未支付租金进而导致了矛盾的激化，购房人此前情绪相对激动，形成了极大的社会不稳定因素。项目围绕老股东回归这一中心，取得了重大的突破，成为开发区内处理类似事件的典型案例。项目涉及的公司正有条不紊的安排资金的支付，项目在区委、区政府的领导下，在各部门及我所律师的协调努力下，该城市综合体已日趋平稳，购房者情绪稳定在十九大召开期间，无一人上访，项目的进程得到了市委领导的极大肯定。