农村房屋买卖合同效力浅析

陈 英

 

【内容提要】农村房屋买卖越来越多，特别在一些城市郊区的农村甚至有泛滥之嫌，因此对农村房屋买卖合同效力的认定显得尤为重要，农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，应全面结合《合同法》、《物权法》等相关理论，对农村房屋买卖合同效力问题进行分析，根据中国现行法律、法规，在无其他无效事由的情况下认定农村房屋买卖合同有效较为妥当。

 【关 键 词】 农村房屋买卖合同  宅基地使用权  合同效力 

     农村房屋买卖合同效力的认定，是民事审判实务中非常疑难的问题之一，由于立法繁杂不明、理论研究不足等原因，各地判决结果也大相径庭。从《合同法》到《土地管理法》，再到《物权法》，均没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定，这给司法实践中对农村房屋买卖合同效力认定造成较大的难度。鉴于此，本文从有关农村房屋买卖的相关法律法规的的规定的角度，对农村房屋买卖合同效力进行简要的分析。

一、        我国相关法律规定的历史沿革

１９８２年时国务院制定过《村镇建房用地管理条例》，该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”；第１５条规定“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”。该法禁止宅基地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖。但该条例于１９８６年被《土地管理法》明令废止。

１９８６年的《土地管理法》：第三十八条规定（１９８８年未修改）“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”

１９９９年第二次修正的《土地管理法》：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。

相关司法解释：１９６３年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”

１９８４年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》则认为，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。

上述规定可见，（１）以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁。（２）村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。（3）《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。（4）《土地管理法》施行后，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，很难判断对农村房屋买卖的态度是否发生改变。

二、《合同法》视野下的农村房屋买卖合同的效力问题

   主张农村房屋买卖合同无效者，均认为农村买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，这是通过合同法第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定而发生作用的，但农村房屋买卖合同是否真的违反了法律法规的强制性规定呢？笔者认为回答是否定的。

（一）    法律、行政法规的并无明文禁止农村房屋买卖

    通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定主要有以下几点：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”；其中第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。

综上，《土地管理法》的相关规定包含以下几层含义：（1）农村村民“一户一宅基地”原则；（2）农村房屋出卖后不得再申请宅基地。由此可见，《土地管理法》并未明文禁止农村房屋买卖，根据“法无禁止即为允许”的民法学理论，应当承认农村房屋是可以买卖的，而不能援引合同法第五十二条之规定来认定农村房屋买卖合同是无效合同。

    （二）合同法施行后对无效合同认定的严格限制

合同法施行前，对合同效力的审查很严格。在涉及法律强制性规定的场合，不仅对标的物性质有严格地限制，对交易主体的限制也非常严格。以城市私有房屋买卖为例，根据《城市私有房屋管理条例》规定及当时的政策，机关、团体、部队、企事业单位不经县以上人民政府批准，不得租用或购买私有房屋，涉及上述主体的房屋买卖合同均按无效处理，甚至农民未经批准购买城镇房屋的也按无效合同处理。合同法施行后，在立法鼓励交易、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念下，合同无效的情形被严格限定，更新合同效力观念尤为重要。

在我国的法律体系下，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定来实现。《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，不得随意扩大适用范围，应当严格按照《合同法》及相关司法解释的规定，将强制性规定限制在制定法和国务院制定的行政法规上。主张农村买卖合同有效者援用国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的规定来认定农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，这是一种理解上的误差，我们仔细研究《合同法》第五十二条的规定，就会发现它限制的条件非常明确，就是违反法律、行政法规的强制性规定，而不是违反其他规范性文件的强制性规定，而国务院办公厅的通知显然不属于两者所划的范畴之内，同时该通知跟《土地管理法》的规定相左，其效力尚有待商榷，因此，它是不能作为法律、行政法规用来认定农村房屋买卖合同无效的依据。

     我国现行法律、行政法规没有禁止农村房屋买卖，故行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同作有效处理应属有理。相反，如果合同按无效处理且允许返还房屋的话，随着城市房地产价格的飞涨，农村房屋，特别是城市郊区的农村房屋也将随之升值，原来的卖主为获得房屋升值带来的利益，将会向法院主张买卖合同无效，这必然导致农村房屋买卖纠纷将暴增，原本稳定的社会秩序将被破坏，这也将是对整个社会诚信体系的一种严峻考验。

三、《物权法》视野下农村房屋买卖合同效力问题

随着《物权法》的施行，物权区分原则在法律上得以确立，所谓物权区分原则，是指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。这为我们在考虑农村房屋买卖合同效力的问题时提供了另一种思考的角度。

   （一）物权变动效力与债权发生效力相分离

在《物权法》施行前，我国很多法律诸如《担保法》等法律将物权转移之效力与债权发生之效力混为一谈，这是严重违背法理的。在农村房屋买卖的过程中，也有人误认为只要农村房屋没有合法过户，则该农村房屋的买卖合同就没有生效，这种观点就是受了诸如《担保法》等立法错误的误导，因为债权发生的效力与物权转移之效力应该是相互分离的。例如，城市房屋买卖合同的生效与房屋产权的转移是两个不同的概念，作为合同，只要其符合法定的生效要件，自双方承认的生效方式签订的那一刻起，就是合法有效的，而房屋产权的转移是要以登记为标准，只要没有变更登记，此时的房屋产权就没有转移，但这并不意味着房屋买卖合同没有生效。因此，我们在讨论一个关于转移物权的合同是否生效的过程中，主要是看合同是否具备了生效要件，而不是看其规定的物权转移是否生效，在农村房屋买卖合同效力的考量过程中，我们要看的该合同本身是否具备了生效的要件，比如订约当事人是否具备完全民事行为能力、双方当事人的意思表示是否真实等，如果没有这些效力瑕疵，合同就是合法有效的，而不是看该房屋产权是否已经转移，以及该房屋所涉及的宅基地使用权如何处理，这些问题与考量农村房屋买卖合同效力不能混为一谈，不然又将引入债权发生效力与物权变动效力不相分离之泥沼。 

  （二）农村房屋所有权与宅基地使用权系两种不同性质的物权

根据我国《物权法》的规定，农村房屋所有权与宅基地使用权应属于两种不同性质的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，房屋的原始取得一般是通过建造完成的，而宅基地使用权的取得是通过有关部门的审批。因此，在探讨房屋所有权与宅基地使用权的变动时，应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分离的。尽管实践中，解决房屋所有权与土地使用权的一般原则是“房地一体”主义，但在针对农村房屋所有权与宅基地使用权时应当有所例外，比如农村房屋因继承发生变动时，其房屋所有权有可能为城镇居民所获得，但该房屋所占有的农村宅基地使用权仍应认定为该农村集体所有，遇到有拆迁补偿所获利益仍应归集体所有，因为农村宅基地使用权是对农民的一种福利，城镇居民不应享有，因此此时就有可能出现房屋所有权与宅基地使用权相分离。同样道理，在农村房屋的买卖过程中，即使买受人获得该房屋的所有权并不意味着他就一定能获得该房屋所占有的宅基地的使用权，因为如果买受人与出卖人不属于同一农村集体组织的成员时，他是无法获得该宅基地的使用权的，因此在实践中我们应该承认农村房屋所有权与宅基地使用权相分离的法律现状。虽然这不是解决问题的最终途径，但根据我国现有的法律框架，武断地认为农村房屋买卖合同就是无效合同显然缺乏足够的理由。所以，即使这种所有权与使用权相分离实属另类，但只要其没有违反法律、行政法规的强制性规定，我们就应该认定为有效。其实这种所有权与使用权相分离的现象在现实生活中也并不少见，如建筑物与未履行法定审批手续的划拨土地使用权一并设定抵押时抵押无效，这里抵押无效是指土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效。类似此种情况，我们不能认定两者一并无效，而应进行区别对待。
    基于上述认识，在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在，尽管该种现状不值提创，但在我国现有的宅基地管理体制下这种状况只能算是合法不合理的无奈之举。随着法律制度的不断完善，物权理论研究的不断深入，这种怪现状也将会得到很好的解决。

四、结语

农村城市化是一种必然趋势，农村土地使用权的物权化也逐渐为法律所认可，如土地承包经营权。因此，农村房屋作为一种私有财产进入流通领域也是不可避免的。尽管目前对农村宅基地流通限制极为严格，但单单就农村房屋所有权而言，其本质与城市房屋所有权一样，同样可以继承、出租、抵押、抵债等，当然也是可以买卖的，故农村房屋买卖合同在没有其他效力瑕疵的情况下应认定有效。

 

【参考文献】

  1、孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》，载《法学评论》2005 年第4 期(总第132 期)。

  2、常淑静、卢彩荣：《如何认定农村房屋买卖合同的效力（下）》，载《山东法制报》2005年11月7日第3 版。

  3、 郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考》，载《人民法院报》2006年2月21日第C4 版。

  4、史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年1月第1版。

  5、梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社2003年1月第2版。

  6、王利明、崔建远编著：《合同法新论》中国政法大学出版社2000年3月修订版。