关于解某诉沈某某、顾某某、某某银行房屋买卖合同

纠纷一案的上诉意见

唐松华

 

案情简介

解某之父于1989年向顾某购买商品房一套，但始终未办理过户手续。 2004年1月13日，顾某将房屋所有权证和国有土地使用权证交付给解父。2004年11月18日，因房屋价格大幅上涨，顾某与沈某商议，将该房屋以8万元的价格出卖给沈某，并办理了过户手续。同年11月30日，沈某向某银行借款10万元，以该房屋抵押为借款提供担保，并办理抵押登记和他项权证。

2005年4月，沈某欲对该房屋进行装修，然遭解某阻止，故沈某以侵权为由将解某诉至法院，经法院审理驳回沈某的诉讼请求，沈某不服申请申诉，后法院对该案进行再审，然再审维持原判。2006年1月5日因沈某未按时还款，某银行将沈某诉至法院要求对该房屋行使抵押权。经法院审理支持某银行的诉讼请求，后因沈某下落不明，终结执行。2006年12月6日，解某以沈某、顾某为被告向法院提起诉讼，要求法院对该房屋的所有权进行确认，某银行以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。经法院审理，确认该房屋所有权归解某，驳回银行对该房屋行使抵押权的诉讼请求，银行不服该判决提起上诉。受某银行委托，我所指派唐松华律师代理银行参加诉讼，出具上诉意见。

 

 

      民事上诉状

 

上诉人（原审第三人）：某某银行股份有限公司海盐支行，住所地：海盐县武原镇泰山路××号。

代表人：韩某某，行长。

被上诉人（原审原告）：解某，女，××年××月××日出生，汉族，住海盐县武原镇百可园××号××室。

被上诉人（原审第一被告）：沈某某，男，××年××月××日出生，汉族，住海盐县武原镇梅园新村××号。

被上诉人（原审第二被告）：顾某某，男，××年××月××日出生，汉族，住海盐县武原镇百尺南路××号××室。

上诉人因不服海盐县人民法院（2007）盐民一初字第××号《民事判决书》，现提出上诉，上诉请求和理由如下：

上诉请求：请求嘉兴市中级人民法院依法撤销海盐县人民法院（2007）盐民一初字第××号民事判决，依法改判上诉人对海盐县武原镇百可园××号××室房产享有抵押权，并有权以该房屋折价或拍卖、变卖价款优先清偿被上诉人沈某某尚欠上诉人借款。

上诉理由：

上诉人认为，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在重大错误，必须依法予以改判。

一、无论法院如何认定被上诉人顾某某与被上诉人解某以及与被上诉人沈某某之间的房屋买卖合同的效力，上诉人就所抵押的海盐县武原镇百可园××号××室房产均依法享有抵押权。

1、如果法院认定被上诉人顾某某与被上诉人沈某某之间的房屋买卖合同有效，沈某某依法享有该讼争房产的所有权，则上诉人依据担保法及物权法的规定当然地对抵押房产享有优先受偿权。

2、如果法院认定被上诉人顾某某与被上诉人解某之间的房屋买卖合同有效，沈某某对涉案房产无所有权，则对上诉人应适用善意第三人的原则，认定沈某某与上诉人之间设定的房产抵押关系有效。

理由有三：一，抵押权人接受沈某某房产抵押时完全是善意的，二，抵押权人接受抵押担保支付了对价（发放贷款），三是已向房地产管理部门办理了抵押登记手续。因此，从维护社会交易安全、稳定的角度，应当对上诉人适用保护善意第三人规定。

关于一审法院就上诉人是否存在过错问题，法院认为“第三人在办理借款过程中，也有不足之处”。上诉人认为，在办理抵押贷款过程中，上诉人并无过错，所谓的“也有不足”太过牵强。需说明的是，沈某某在办理抵押贷款时所持有的是房产管理部门依法核发的房屋所有权凭证，在发证机关依法撤销前当然地具有证明产权的效果。上诉人的尽职调查只限于查实房产证真实即可，对于二手房是否有人居住，居住人与所有人关系性质如何并不在审查范围，因此，所谓的贷款前的实地调查完全有可能避免上述争议的说法，完全与事实不符，也极不严谨。难道法院对当事人提供的营业执照，会怀疑甚至去调查该营业执照是否属于骗取登记？

就过错而言，一审法院对上诉人如此苛刻，但对被上诉人解某一方却十分宽容。就普通大众而言，买房后不去办理房屋产权变更登记会带来极大的法律风险都有认知，而解某在“受让”房产，特别是两次“补签”协议后，仍长期拖而不办，一审也认为可能为避税，这事实上也是导致顾某某一房两卖得逞的原因所在，解某对此没有过错？显然，有重大过错，据此法院应判决由其承担对其不利的后果才是。

一审法院认定，沈某某因无效民事行为而取得的房产证同样无效，建立于产权之上的抵押权随之失去法律效力，这一观点完全缺乏法律依据，相反，我国相关法律、司法解释在对待无处分权人处分财产时，对善意第三人是给予充分保护的。即使法院最终判决沈某某不享有所有权，但不应影响其持证期间所作出的设定抵押的处分。

二、上诉人认为，一审判决认定被上诉人解某与顾某某之间房屋买卖合同有效并依法享有所有权，认定沈某某与顾某某买卖合同无效的依据并不充分。

1、一审法院认定顾某某与沈某某恶意串通损害解某权益缺乏充分的根据。

从有关涉及权属纠纷的多起案件看，认定顾某某与沈某某系恶意串通的证据仅顾某某的单方面（包括庭审及公安）陈述，并无其他有力证据予以佐证。沈某某在其起诉请求确权的诉讼中，断然否认所谓串通之说。在判断顾某某的陈述时，一定要注意其身份的特殊性及其与案件的利害关系。假设顾某某与沈某某并未串通，则顾具有涉嫌诈骗犯罪嫌疑的问题，同时，其陈述系双方串通，也有让沈某某共同承担民事赔偿责任的可能性（不论串通与否，顾承担赔偿责任无可回避）。因此，基于顾某某与本案的重大的利害关系，对顾某某的陈述应当不予认定。

2、一审认定解某取得所有权的理由并不成立。认定的基本理由是，双方于1989年买卖房屋，当初无须办理房产登记，已事实上交房，故取得了产权，该说法缺乏事实根据。一方面，证明该房产系1989年买卖缺乏相关书证材料；另一方面，关于登记问题，尽管《房地产管理法》实施于2005年1月1日，但相关的行政法规《城市私有房屋管理条例》早于1983年12月实施，该条例第六条、第七条及第九条明确规定房屋买卖必须办理登记。我国法律就城市房地产权属的取得、变更必须依法登记的制度从未发生变化，物权登记是物权取得的标志，这一点无论是理论上还是司法实践都予以确认。

法院认定顾某某与沈某某买卖合同无效，其理由除了恶意串通外，是认为双方并未实际交付，此观点根本不成立。就不动产而言，办理了物权登记，即取得了该物的所有权，在法律上即推定为已交付，无须核查当事人是否已实际交接问题，法律上的交付与事实的双方交接并不一致。

因此，上诉人认为，在没有充分证据证明顾某某与沈某某恶意串通的情况下，法院应推定双方之间的买卖属于真实意思表示，双方实际办理了房屋产权变更登记手续，且房屋产权人又就该房产作出了抵押处分，涉及善意第三人利益，因此，出于社会交易安全的角度应认定顾某某与沈某某的房屋买卖关系有效更符合本案事实和法律规定。

三、一审法院就本案讼争房产所涉纠纷已作出的多份生效判决，但各判决之间矛盾百出，出现了各生效的判决在同一事实的认定和法律适用上出现重大矛盾的情况，上诉人认为，在相关生效判决撤销前，作出了与其他生效判决截然不同的判决是违反诉讼程序的。因此，二审法院应当予以纠正，以彰司法严肃与公正。

上诉人注意到，有关本案房产效力的判决涉及（2005）盐民一初字第××号，（2006）盐民二初字第××号，（2005）盐民一初字第××号，（2006）盐民一再字第××号，（2007）盐民一初字第××号。生效判决（2006）盐民二初字第××号已判决确认上诉人对抵押房产享有抵押权，所以（2007）盐民一初字第××号民事判决对此应予尊重；而（2006）盐民一再字第××号，认定“（解某所购）房屋所有权尚未完全转移”，但（2007）盐民一初字第××号民事判决认为“解放即取得了位于海盐县百可园××号××室商品房的完全所有权”。

此外，（2007）盐民一初字第××号民事判决第二条是“顾某某应协助原告解某（或者说解放）办理房屋的过户手续”，那么该房的权利人到底是谁，这涉及到交易主体和诉讼主体的问题，法院在判决主文中作如此选择题式的判决让人深感意外。对于（2006）盐民二初字第××号判决书主文中关于“中行海盐支行对借款合同项下设置并确实享有了产权的住房折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿”的内容，（2007）盐民一初字第××号民事判决竟解释为“只有在查实了抵押人确实享有产权时，抵押人才享有抵押权”，如果真是如此理解，那法院的判决还叫判决吗？根本是判而不决。

综上，上诉人认为，一审判决在认定事实和适用法律方面以及诉讼程序方面错误明显，特别是未认定原告享有抵押权，根本上违背了保护善意第三人的原则，因此，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。

此致

嘉兴市中级人民法院

 

 

                上诉人：某某银行股份有限公司海盐支行

                                      2008年8月1日