吴  涛

　　作为嘉兴经济广播电台阳光热线中的“房律师”、房产超市网（www.fccs.com）房产论坛.法律沙龙的“房博士”、嘉兴市房地产（春季、冬季）博览会长期唯一的现场法律服务单位，我所建筑与房地产法律服务部的律师为建筑与房地产交易双方提供了大量的专业咨询意见，以下为收集整理的部分咨询问答：

　　问：我公司发包了一个工程，施工方用水、用电的量较大，双方争议也很大，不知道该怎么处理？
　　答：施工用水、用电（量和价）的问题在实践中的确争议较大，具体处理可按照以下程序进行。一、按照有效合同的明确约定处理。二、若合同没有约定或约定不明，则水、电的量和价一般可以按照以下原则处理：1、关于水、电的量的确定：（1）双方现场共同抄表或协商一致。（2）按照定额中的“万元指数”（如浙江94定额中的“103元/10000元”）确定（参考标准）。2、关于水、电的价的确定：（1）定额用量以内的，按照定额价格计算。（2）对超过定额用量的，按照市场价计算。
　　另外，施工方理应承担水、电的正常损耗，但最好在合同中予以明确。
　　问：我公司承包了一个工程，但在工程进行过程中，甲方对我们的联系单总是拒绝签字或是拖延办理，以后的结算可能也有问题。不知道律师有什么好的办法能够解决施工单位这一普遍的“老大难”问题？
　　答：这的确是一个棘手的问题，根据我们的法律服务实践，我们提出以下建议，供广大施工企业参考：1、指派专人对工程施工过程中的所有资料（特别是工程变更、签证和索赔资料等）进行收集整理。2、对于需要甲方签字的联系单等资料，一定要在合同约定的时间内向甲方提出，同时附上相应的证据材料。一定要有一个专门的收发记录册，即使甲方不在联系单等资料上签字，也一定要其在收发记录册上签字。甲方实在不签收的，也要说服监理签字。3、对于数额较大的或其他有必要的联系单等，若甲方不签收，要通过有证据能够证明的方式向其送达。4、及时整理好施工过程中的签证、索赔资料，特别是结算资料，一定要在合同约定时间内向甲方送达。5、建议聘请专业律师在施工过程中提供全程法律服务，以尽最大可能防范风险、减少损失。
　　问：现在是不是拿到预售证就能签正式合同了？房子还是期房（工地上还平地呢）。合同的补充条款全是ＫＦＳ单方面签订的，我一个字没改。合同里面的违约处理办法和补充条款全是对ＫＦＳ有利的。合同细节不明确（总平面图，绿化，楼与楼的间距，小区配套）有的甚至和国家规定不符。合同第一页明明写着补充条款双方可以协商约定的！ＫＦＳ利用法律空子签的霸王条款，要是到时工程出现问题的话，我们的权益怎么得到保障？让拿下５证看看，就给了张预售（是不是其他４证办下了才能办预售证的？）不是可以把总平面图增加在附页的吗？要不ＫＦＳ到时临时改变规划怎么办？整个合同就是他写好了让你签个字，跟他商量补充条款。ＫＦＳ售楼的说，公司规定的不能改的。讲到最后她说：那没办法了你觉得风险大的话买现房去好了！消费者买个房怎么就这么难呢？
　　答：开发商取得预售许可证当然就可以签订正式的预售合同。而且，一般认为，在开发商取得预售证以前，只要该项目已经办好相关立项、规划等手续，也可以先行签订预合同（即预订合同）。合同的补充条款当然应该依法由双方协商确定，但实践中，开发商基于简便等原则事先拟订，你有权提出异议，但不代表开发商会改变。你可以尽可能地要求开发商将相关承诺、楼书资料内容等约定成补充的合同条款。预售许可证是最重要的预售凭证，只要是依法行政，开发商取得预售许可证就代表其他“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）也是没有问题的。
　　问：你好，首先感谢你对我们广大群众的帮助。这里我有一些疑惑，希望你能给点建议。现在基本上随处可见的XX房子出现XX问题的消息，导致最近刚准备买房子的我心里没底。我想知道的是，现在我已经定了一套房子了，定金也交了，也准备要正式签订合同，那么：
　　1、房子付款是随时的吗？我看有个帖子说先付首付，然后到要等到房屋封顶了才付其他的钱，这样看我个人认为是要到房屋封顶时候才办理。具体有什么规定吗？2、您作为房产业的法律专家，对现在房产购置方面以及房屋过户出现的各种各样的问题，请给些忠告好吗？尤其在签订正式合同的时候，要注意那些细节问题。我有个同事签订合同时候，开发商说是工商局和建委备案的标准合同。我想不能说是标准的就肯定公平地照顾到业主和开发商两方面吧，而且如果开发商就里面的部分条款进行一些细微的修改，看是好像一样，但是法律效力就是很大不同，作为我们如何鉴别。因此，在签订合同的时候，我们应该针对现行市场上出现的问题如何着重关注那些条款。麻烦你了！
　　答：1、付款时间当然依据合同约定。央行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2、现在我们使用的一般都是国家工商行政管理总局和建设部制订的示范文本。我们为，由于示范文本规定的非常简单和买受人在事实上的弱势地位，示范文本在很大程度上为不诚信开发商获得不公平利益大开方便之门。因此，买受人在签订正式合同时，首先要明白每个合同条款的法律意义和可能性后果（风险）；其次，一定要在尽可能的情况下拒绝开发商不公平的增添条款并自行提出相对完善的补充条款。3、关于合同具体条款的拟订，基于示范文本而言，我们建议买受人要特别关注销售价格、计价面积、计价方式、付款时间、交付条件、产权办理、配套设施等条款。比如说，对于面积条款，一定要明确组成计价面积的各种面积；对于配套设施，一定要明确具体项目和具体交付的时间等。而且，一定要对违反义务的责任有明确的约定。
　　由于在签订一个事实上不公平的合同很可能会导致合法权利维护的困难，因此我们建议买受人在签订合同前最好要向相关专业的建筑与房地产律师进行咨询。
　　问：我这个月买的房。签合同时注明明年10月底要办好公积金贷款事务，当时房产商保证那时房屋能完工（合同上好像没有注明完工时间，只有交付时间）。后来打电话去问，说届时不能完工，那该怎么办？违约金该由谁付，怎么付？
　　答：如果是普通的商品房买卖示范文本，你与开发商签订的合同上只有房屋交付时间而没有工程完工的时间。因此，你只能按照约定的交付条款来处理你们之间的纠纷。如果合同关于该项约定不清，你可以根据下列法律规定处理：《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　问：买了期房，现在房子造好了，但是当时房产公司广告上所说的设施都没有造，但签订购房合同时都没有注明，这样的情况算违约吗？
　　答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　因此，你首先要保管好房产公司的相关广告资料，若该广告资料符合上述特征则构成合同条款，房产公司违反的，你可以要求房产公司承担违约责任。
　　问：我去年买的房子,今年马上就要交付了,请问我现在能否退房,如退房的话要承担哪些责任? 另外如果小区卫生还搞的不太干净,是否符合交房条件? 另外再请问,小区没有按当初规划建造会所,这种情况下,我是不是可以以此为理由,提出退房要求,并且不用赔偿损失?
　　答：对于第一个问题：1、在合同没有特别约定的情况下，任何一方可以要求对方继续履行——只要具有履行的可能。2、若对方确认解除的，合同解除的责任应该按照合同约定处理；若合同没有约定或约定不明，则原则上为“返还财产、赔偿损失”。
　　对于第二个问题：我们认为，卫生装状况不佳难说构成约定的或法定的拒绝收房的理由——除非这确实严重影响你的正常居住使用。
　　对于第三个问题：１、首先看会所的建设是否构成合同约定条款（或视为约定条款）。２、按照合同中关于退房的约定处理。３、若上述两条均无法适用，从司法实践经验上判断，你退房的要求获得法律支持的可能性较小。但在会所建设构成合同约定条款的前提下，你可以要求开发商承担违约责任；而具体的责任方式和数额可通过协商、损失评估等方式处理。
　　问：我于2006年7月一次性付款14.5万元购买了一套精装修单身公寓（建筑面积43平方），合同约定2006年12月31日前交房。延迟交房按日支付万分之一的违约金，即14.5元每日。合同签订当日开发商的子公司又与我签定了一份商品房租赁合同，约定我于2007年1月15日前交房，月租895元，租期十年，我若解除合同支付违约金是月租的壹倍。现在我已经收到了半年的房租总共5370元。问题就是开发商至今未能交房，令人气愤的是前几日我打电话咨询是告知我7月3日来办理交房手续，我到他们售楼处时却说临时又改时间了，如此没有诚信。我想退房，不知道是否涉及租赁合同违约而赔付租赁合同的违约金？我若退房，我该怎么做？我是否可以要求开发商赔偿损失？如果需要向法院提起诉讼，该如何进行？
　　答：这是具有关联性的两个法律问题。对于买卖合同而言，能否解除只需要看该合同的具体约定。而即使能够解除该买卖合同，还要特别看清楚租赁合同的条款---在怎样的情况下可以解除该租赁合同而不必承担违约责任（或“转嫁”违约责任）。若租赁合同中没有解除合同违约责任免除的具体约定，你对买卖合同的解除则需要慎重：如可以向出卖方追究的违约责任大于你可能向承租方承担的违约责任，你当然可以解除买卖合同；但是，如果结论是相反的或没有具体约定或无法判断，则虽然在法理上你可以把解除租赁合同的责任向出卖方“转嫁”，但实践操作中较为困难和复杂。建议你带上相关资料咨询专业律师后作出判断。
　　问：我刚买的新房子,去收房的那天,我看到房子有二处渗水,,一处是墙角渗水很多,墙粉都掉下来了,我要求他们修,可他们来修好后,过了二天,下雨后,墙角还是渗水。能帮我出出主意吗?这事如何解决?我的房子不是顶楼,是5楼.
　　答：在你与开发商的合同中对上述质量瑕疵问题没有约定或约定不明确时，一般情况下，这属于房屋质量保修责任的问题。你可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的约定处理。
　　其次，根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条“屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，可以退房”的规定，你亦可以行使相应权利。但此权利的行使在实践中要求较严。
　　问：我想买套拆迁房，房东的产权还没办好，正在办理之中，如果此时交易需要注意那些方面？希望给予一些帮助，谢谢！
　　答：根据国务院办公厅于2005年5月9日转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知的有关规定，未竣工的预售商品房再行转让存在法律效力上的瑕疵；而商品房预购人取得房屋所有权证之前也不能为非预购人办理房产转让等手续。因此，对于未竣工或未办理产权证房屋的买卖需要慎重。我们建议，你可先与房东签订一个意向合同,约定以后正式合同的主要内容(交付时间、价款、违约责任等)，待该房屋办理好产权登记后签订正式合同。但为了确保合同的履行，你可以约定一个较重的违约责任。
　　问：我看中一套二手房。但是，我如何确认房产的产权状况属实以及房子是否存在债务或抵押纠纷？中介公司在这其中是否该对上述事项的真实性负全责？是否通过房管部门对二手房交易的审核，就能确保房产产权没有问题？
　　答：《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，房屋权属登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。因此，你可以向该房屋登记机关查询该房屋的房屋权利记载信息，但不能查询该房产的原始登记凭证。而该房屋的债务纠纷信息等不可能通过查询手段获得。中介有义务对交易标的的真实性负责,但基于现有法律对中介责任规定的不明确,建议在中介合同里对相应义务和责任作明确表述。房管部门对二手房交易的审核当然能够最大限度地降低交易风险，但是，在实践中也有极少数的错误登记情形；而且，产权交易还存在一个公示和异议的问题。
　　问：去年12月买了一套房子，大概52万，三证刚拿到（产权证由于按揭抵押在银行），当时户名和银行贷款合同都写了我（未婚）和女朋友的名字，现在女朋友不肯付贷款，家人要求过户到我一个人身上，女朋友也同意。是否可以到公证处公证，接下去银行贷款全部由我支付，对方放弃50%产权，所有产权、土地使用权归我所有。公证后我如果卖房是否只要我一个人签字确认就行。是否需要把贷款还清后才能更名？请帮我解答一下，感激不尽！
　　答：1、和女友签订一个包含上述意思的协议并予以公证。2、协调开发商和银行变更相应合同（但如果在抵押贷款协议里明确你与女友为连带还款责任则要看银行的态度）。3、去建设局直接更名。以上为基本步骤，但建议你先了解开发商的要求和贷款银行的态度。
　　问：自6月1日起，二手房要五年内交易的需交营业税和个人获利所得税，请问营业税在法律上应是谁出呢？
　　答：自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，国家税务总局于二○○六年五月三十日发布了最新规定：（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
　　因此，营业税应由出卖人缴纳。但是，上述规定并不禁止当事人在合同中约定营业税由买收人缴纳（双方可在合同中约定价款和税负），只是在具体缴纳时还是以出卖人的名义支付。
　　问：我将一套住房卖给别人,现在产生一些纠纷,特向专家请教:1、甲方（卖方）在收到定金和首付款后，已将房屋交给乙方（买方）使用，但三证还未过户（因尾款还没有付清），现在乙方是否有权利对房屋进行装修？（在合同中没有写明）。2、签订合同时（2005年7月），还没有个人所得税，合同中也没有注明。现在要过户时发现还要缴个人所得税，按国家规定是要由甲方承担的，但合同中有如下两条：（1）办理甲方三证的费用由甲方自行承担；（2）双方在办理产权交易过户时，所需交纳的契税、交易费、评估费及其它相关费用均由乙方承担。甲方可不可以凭这句话来要求乙方承担个人所得税？
　　答：第一个问题，既然已经交付使用，在没有特别约定的情况下，我们倾向于认为买受人可以装修。第二个问题有一定争议。第一种意见认为，在双方当事人正常履约的情况下，既然已经明确相关费用均由买受人承担，则可以由买受人承担包括个人所得税等相关费用。第二种意见认为，双方当事人在签约时并不能预见到将要发生的个人所得税，而协议又没有明确约定，因此，在双方当事人正常履约的情况下，应该按照法律规定由出卖人承担个人所得税。我们倾向于第二种意见。
　　问：在签订购房合同时，要签订一个物业管理合同，在物业管理合同上有一个物业管理费价格，这是房产公司与物业公司已经订好的，既然我们是业主，这个价格到底谁说了算？这个价格有该怎样确定？
　　答：《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，普通住宅小区（不包括非住宅物业、别墅等高标准住宅）的前期物业服务费实行政府指导价；前期业主汽车停泊服务费、住宅装修垃圾清运费和非小区业主汽车临时停泊服务费实行政府定价。非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费，代办服务费和特约服务费，以及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费和业主汽车停泊服务费等实行市场调节价。
　　因此，你可以根据你小区的具体情况予以处理。
　　问：我是桐乡××花园的业主，这儿的物业管理（××物业）形同虚设，门口的保安从不要求陌生人登记，任何人都可以自由进出。前几天，我停在楼下公用停车场的摩托车被盗，从门口的四个监控中居然找不到录像资料。请问：我该怎样维护我的权益？物业方该承担什么责任？小区安全该由谁负责？
　　答：《物业管理条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，物业管理企业是否承担法律责任主要依靠于物业服务合同的约定。若物业服务合同没有相应约定或约定不清楚，则只能根据物业管理企业的具体行为、过错程度、因果关系等来判断。就你所陈述的情况，若监控设施的安装为物业管理企业的约定义务，则物业管理企业很有可能要承担相应的责任