（讨论稿摘要）

　　第二章  新建商品房买卖
　　第二节  商品房认购（预订）
　　2-2-1 签订认购（预订）书的前提条件
　　房地产开发是一个周期较长的过程，从开发商办妥立项、规划、报建审批手续，到取得商品房预售许可证，必然需要一段时间。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，实务中，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件；但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，认购书是建立在空中楼阁上的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。由此可见，签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书，即使发生纠纷诉至法院，也不会被判无效。
　　对于认购（预订）实践中各地有不同的操作，如上海市房屋土地资源管理局规定，签订认购（预订）书时开发商必须取得《商品房预售许可证》，否则开发商要遭受行政处罚。
　　2-2-2 认购（预订）协议基本内容
　　签署预订协议，要注意预订协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订房地产座落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。对预订协议内容一定要认真审核，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　有的省市，预定协议有示范文本，例如《上海市商品房预订协议》，购房人提出采用示范文本，房地产开发企业不得拒绝。
　　2-2-3 定金的处理
　　定金是预订协议中一个很重要内容。一般来说，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。
　　第三节  商品房销售广告
　　2-3-1 广告审查
　　购房，首先遇到的一般是商品房销售广告。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。对销售广告，律师要提示委托人认真审查其是否具备以下必须载明事项：(1)开发企业名称；(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(3)预售或者出售许可证书号。如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。规范的商品房销售广告，一般还会标注忠告性用语，如“本广告仅作参考。广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”等。
　　2-3-2 禁止发布销售广告情形
　　律师应提示委托人下列情形是禁止发布销售广告的：
　　(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
　　(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
　　(3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
　　(5)权属有争议的；
　　(6)违反国家有关规定建设的；
　　(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；
　　(8)法律、行政法规规定禁止的其它情形。
　　2-3-3 要约邀请与要约的区别
　　审查广告，律师要提示委托人特别要注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　第四节  商品房预售
　　2-4-1  商品房预售条件
　　律师应提示委托人,商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。有的省市，商品房预售条件的要求更加严格，开发商申请预售许可证，应从地方的有关规定。
　　2-4-2  申请预售商品房须提交下列材料：
　　（1）申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体座落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由；
　　（2）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；
　　（3）土地使用权出让合同和房地产权证；
　　（4）建设工程规划许可证；
　　（5）建设工程施工许可证；
　　（6）建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房建筑安装工作量已达到规定标准的证明；
　　（7）与本市注册的银行签订的预售款监管协议；
　　（8）水、电、煤等配套已落实的有关证明；
　　（9）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
　　（10）商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容；
　　（11）房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书；
　　（12）商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；
　　（13）经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺；
　　（14）申请预售时上月的房地产开发经营月报表；
　　外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
　　2-4-3 无证预售的风险
　　《商品房预售许可证》是衡量商品房预售是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示委托人，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。
　　开发商预售商品房应该出示《商品房预售许可证》，预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致及是否包含所要预购的商品房。
　　第五节  商品房现售
　　2-5-1 商品房现售条件
　　律师应提示委托人，商品房现售应当符合以下条件：
　　（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
　　（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
　　（4）已通过竣工验收。
　　（5）拆迁安置已经落实。
　　（6）供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期。
　　（7）物业管理方案已经落实。
　　符合以上条件，开发商向房地产管理部门申请取得出售许可证明。
　　有的省市，现售的要求更为严格，如有的地方规定，商品房现售是指取得商品房初始登记的房地产权证（大产证）后的商品房销售行为。也就是说，在房地产开发企业在商品房未经土地、房屋的共同初始登记并已领取房地产证（俗称“大产证”）前，销售商品房的行为均系商品房预售行为。因此，律师要依据当地文件规定来审核欲购的商品房是否符合现售条件。
　　2-5-2  返本销售的禁止和售后包租的限制
　　律师应提示委托人，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　第六节  商品房买卖合同
　　2-6-1签约前审查
　　购房人委托的律师在签署合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明（或开发商初始登记的《房地产权证》）和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
　　审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
　　2-6-2  签约时买受人的知情权和开发商的义务
　　对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售（包括预售、现售）商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图（经规划管理部门审核同意）。
　　签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。   
　　2-6-3 商品房买卖合同的基本内容
　　律师应提示委托人,为便于在房地产登记机构登记,商品房买卖可采用建设部或地方房地产管理部门制定的出售合同或预售合同的示范文本，也可自拟合同文本,实务操作中，采用示范文本较多，如另有约定，增加合同附件。自拟合同文本应具备以下主要内容，且在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案：
　　（1）当事人名称或者姓名和住所。
　　（2）商品房基本情况 。
　　（3）商品房的销售方式。
　　（4）商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间。
　　（5）交付使用条件及日期。
　　（6）装饰设备标准承诺。
　　（7）供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。
　　（8）公共配套建筑的产权归属。
　　（9）面积差异的处理方式。
　　（10）办理产权登记有关事宜。
　　（11）解决争议的方法；
　　（12）违约责任。
　　（13）双方约定的其他事项。
　　2-6-4  面积差异的处理
　　律师应提示委托人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
　　（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
　　（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　2-6-5  套内建筑面积与分摊的共有面积
　　律师应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
　　律师接受委托，特别是接受买受人委托的情况下，律师应提示委托人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
　　2-6-6  规划、设计变更的处理
　　律师应提示委托人，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　2-6-7  预购商品房的转让
　　预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：
　　（1）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；
　　（2）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。
　　预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
　　预售商品房转让，原预售合同采用示范文本的，双方协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。
　　南京、浙江、上海等地相继出台了期房限制转让的政策，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，以限制购房中的短期炒作行为。
　　2-6-8  土地使用权同时转让
　　律师应提示委托人，房屋销售时，房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；买受人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。
　　2-6-9 诚信失守的惩罚
　　律师应提示委托人：1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；4、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；5、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者。 由上述五种情形导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　第七节  商品房代理销售和包销
　　2-7-1  商品房的代理销售
　　律师应提示委托人，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
　　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用（含不得加价销售）。商品房销售人员应当经过专业培训。
　　2-7-2  商品房的包销
　　律师应提示委托人，出卖人与他人（包销人）可订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。 包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房。
但是，出卖人未经包销人同意，自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人可要求出卖人赔偿损失。
    在包销关系中，如果出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或约定不清的，买受人与出卖人发生商品房买卖合同纠纷，包销人为诉讼参加人。
关于包销人的主体资格。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，在目前国家法律、行政法规对包销没有立法，政府管理部门对包销行为也没有规定的情况下，包销合同只要是开发商与包销人双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规或社会公共利益，不应对包销人的主体资格予以苛求，包销人不具备房地产开发经营资格或商品房中介、经纪资格，不应影响包销合同的效力。

　　第八节  商品房买卖的贷款
　　2-8-1 商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
　　购买住房会涉及住房公积金个人购房贷款协议、或商业性个人住房贷款协议、或住房公积金个人购房和商业性个人住房组合贷款协议，公积金贷款还要签署个人住房置业贷款担保协议，商业贷款银行会要求进行投保，需与保险公司签署保险合同。
　　购买非住宅商品房只能商业贷款并以商品房作抵押，同样也要签署保险合同。
　　2-8-2  住房公积金贷款的限制
　　申请住房公积金贷款，律师应提示：借款人（买受人）购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。
　　2-8-3  住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例：
　　（一）具有合法有效身份；
　　（二）具有完全的民事行为能力；
　　（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；
　　（四）购买、建造、翻建、大修自住住房；
　　（五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；
　　（六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；
　　（七）提供委托人认可的担保；
　　（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；
　　（九）符合委托人规定的其他条件。
　　2-8-4商品房住房贷款额和期限
　　各地市规定不尽相同，但一般最高贷款额总计不能超过住房总价发80%，贷款年限一般不超过30年。
　　2-8-5  非居住房屋贷款
　　非居住房屋只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。
　　2-8-6 贷款合同与商品房买卖合同
　　律师应提示委托人，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
   因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可要求解除商品房担保贷款合同的。
   商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　第九节  商品房的交付使用及其质量保证
　　2-9-1  商品房交付使用的定义
　　律师应提示委托人商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
   交付的后果是： 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　2-9-2  商品房的交付要求
　　律师应提示委托人，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件已取得交付使用许可证(住宅)或房地产权证(“大产证”)的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中的约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　2-9-3  交付时应提供的文件
　　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称规定），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买受人还可要求房地产开发企业提供实测面积的有关资料。
　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　（1）工程质量监督部门核验的质量等级。
　　（2）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（3）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　（4）用户报修的单位答复和处理的时限。
　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应包括以下内容：
　　（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。
　　（2）结构类型。
　　（3）装修、装饰注意事项。
　　（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。
　　（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。
　　（6）门、窗类型，使用注意事项。
　　（7）配电负荷。
　　（8）承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。
　　（9）其他应说明的问题。
　　2-9-4 商品房的保修责任
　　律师应提示委托人，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
　　2-9-5 商品房质量与合同解除
　　律师应提示委托人，商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 
　　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也可要求解除合同和赔偿损失。
　　第十节   商品房的维修基金（资金）
　　2-10-1  首期维修基金的交纳
　　商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
　　2-10-2 维修基金的使用与管理
　　维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。
业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
    第十一节  商品房买卖转移登记和权证办理
　　2-11-1  未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移
　　律师应合理提示委托人，商品房买卖应办理登记手续，未办理登记，不影响合同效力，但不得对抗善意第三人。未办理登记手续，商品房的所有权也不能转移。
　　2-11-2  商品房买卖转移登记
　　商品房买卖转移登记的申请人是买卖合同的双方当事人，需提交的资料如下：
　　（1）《房地产登记申请书》（原件）；
　　（2）当事人身份证明或单位营业执照（原件及复印件）；
　　（3）委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权利人为自然人的，委托书需公证：a、在香港申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认；b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经上海市公证员协会核对，并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明；c、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。
　　（4）商品房出售合同（原件）或商品房预售合同及房屋交接书；经预告登记的预购商品房申请登记，应提交房地产登记证明及房屋交接书（原件）。
　　（5）办理按揭贷款的还需提交：借、贷款合同，抵押合同或预购商品房抵押权预告登记的登记证明。
　　（6）契税完税凭证（原件）。
　　（7）房屋平面图、地籍图（原件各二份，由交易中心内部配制）。
　　（8）有的省市要求维修基金的交纳凭证。
　　上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：A、外国人；B、华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者；C、港澳台地区居民；D、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。
　　2-11－3房地产权证（小产证）的办理时限
　　律师应提示委托人，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；
　　（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90天。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。