（吴涛）

　　由于今年承办了数起业主与物业公司、房产公司与物业公司在物业管理和服务中产生的纠纷案件，我比较关注《物权法》在第六章“业

　　主的建筑物区分所有权”中为我国初步建立的建筑物区分所有权制度。所谓业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　一、关于业主的建筑物区分所有权的理解。

　　《物权法》第七十条的规定仅是关于业主的建筑物区分所有权最基本的概念。而对于该条文的理解，我认为至少应注意以下几点：首先，从性质上来说，业主的建筑物区分所有权是一种特殊的复合性不动产所有权。其主要内容表现在业主的专有部分所有权、共有部分的共有权和管理权（成员权）。其次，业主的专有权是共有权和管理权的基础。最后，从《物权法》条文的安排上来看，该法第七十一条规定的是业主的专有权，第七十二条至第七十四条规定的是业主的共有权，第七十五条至第八十二条规定的是业主的管理权。

　　二、关于业主的共有权

　　《物权法》第七十三条、第七十四条是针对业主享有建筑区划内共有部分的共有权的具体规定。要理解好这两条规定，要注意以下问题：

　　（一）首先要明确这两条规定所界定的权利客体（公共场所、公用设施和物业服务用房）也就是《物业管理条例》中所谓的共用部位、共用设施设备。（二）明确了除城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的绿地（一般多指一层建筑物的窗前绿地）这三种情形外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（三）汽车的车位和车库的所有权问题在实践中争议最大。而判断其所有权归属，《物权法》在第七十四条确立了以下几个原则：（1）车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，实践中大量存在的业主与建设单位（或物业单位）就业主共有道路或者其他场地签订的相关租赁协议违反了本条规定而无效。但需要特别注意的是，本条仅提到了车位，不包括车库，这实际上是为在《物权法》出台之前各方激烈的地下车库权属之争划下了句号。从本条措辞的立法原意可以看出，地下车库并不当然属于业主共有，其权利归属依然要通过当事人的约定来确定。当然，我个人认为，对于建设单位自行投资（其成本亦未分摊给业主）但占用业主共有的道路或者其他场地而修建的用于停放汽车的地上车库，由于业主拥有相应的建设用地使用权，该车库的所有权亦按照一定的原则由建设单位和全体业主共有。（3）在符合上述两个原则的基础上，判断车位、车库的所有权归属主要看当事人之间的明确约定，或者出售、附赠，或者出租等。需要注意的是，如果当事人对车位、车库的所有权归属没有约定或者约定不明，那车位、车库的所有权归属在法律上到底应该如何判断呢？《物权法（草案）》中曾经有对于车位、车库的所有权归属“没有约定或约定不明，属于业主共有”的规定，但《物权法》却取消了这一规定。当然，我们不能以此规定的被取消来反推出《物权法》有“在没有约定或约定不明的，车位、车库的所有权属于开发商”的立法原意。但这的确在客观上为实践中大量没有约定或约定不明的车位、车库的所有权归属的判断带来了争议。考虑到此问题的现实复杂性，我以后将专文讨论。

　　关于会所的问题。据了解，《物权法（草案）》中曾经规定过会所的问题。但在《物权法（草案）》的修订中，立法者认为，会所谈不上是建筑区划内的“共用部位、共用设施设备”；且从实际情况来看，会所大多由建设单位独立开发和经营，不属于业主共有权利的部分。因此，《物权法》最终中删去了关于会所的规定。

　　三、关于业主的管理权

　　《物权法》第七十五条至第八十三条涉及到业主的管理权问题。这里既有对需要由业主共同决定事项的“面积与人数标准”的统一性规定（注意与原《物业管理条例》不一致的规定），也有“住改商”应当经“有利害关系的业主”同意的新的规定，等等。由于时间的关系，我这里主要谈谈《物权法》第七十五条和第八十三条隐含着的诉权问题。首先，《物权法》第七十五条涉及到的业主大会或者业主委员会选举中产生的争议不属于民事争议，业主不享有民事诉权。但是，对于有权行政机关对业主委员会确认与否的备案纠纷则属于行政争议，是可诉的具体行政行为。其次，第八十三条关于业主诉权的规定仿佛否认了业主委员会可以作为诉讼主体这一在审判实践中已有突破的操作。我的理解，《物权法》取消业主委员会可以作为诉讼主体的原因很可能是基于业主委员会没有独立财产，不能独立承担民事责任这一事实。但是，如果考虑到现实中广大普通业主以单个（或共同）诉讼方式维护自身合法权利的弊端和业主委员会市场化发展的可能性前景等因素，《物权法》取消业主委员会作为诉讼主体的规定似乎显得过于保守。尤其需要说明的是，《浙江省物业管理条例》（自2006年10月1日起施行）也规定“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼”；而北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》也规定了业主委员会可以对部分情形以原告身份“参加诉讼”。可见，在司法实践中如何准确界定业主委员会作为诉讼主体的合法性问题亦存在一定的争议。