（马正良）

　　随着当事人对律师的专业水平和服务态度的要求越来越高，律师内部竞争也越来越激烈，对新法律的熟知就显得越来越重要，尤其对初入律师门槛的新手，在刚踏上律师工作岗位后就要学习大量的新法条，真有点找不着北的感觉。同样对于有着几年工作经历的律师来说，面对专业性很强的新法条也深感压力重重，生怕理解不到位，甚至错误解读。

　　律师如何在激烈的竞争中站稳脚跟并“笑傲江湖”，这是一道难题。笔者从二十几年的律师生涯中悟出的破题之法是“专业化”。如果说在二十年前我国仅有九部法律的时候，“万金油”式的律师还是很有市场的话，那么在二十年后我国已颁布了几百部法律和大量法规的今天，谁还敢负责任地说“我什么律师业务都敢接，也都敢做”？当然，今天笔者不是在这里讨论律师专业化的问题，而是作为一名房地产专业律师，从专业化角度谈谈《物权法》对房地产专业律师拓展业务的几点启示（这里所指房地产专业律师是指从事征地拆迁、建筑工程承包、房地产开发销售、物业管理等法律服务的律师）。

　　《物权法》共有五编247条，除了第一编和第五编属综合性规定之外，笔者认为《物权法》的颁布对房地产和金融专业律师的影响最大。就房地产而言，《物权法》中与房地产法律规定相关的内容主要体现在第二编“所有权”和第三编“用益物权”里，其中特别突出的是第三编第六章“业主的建筑物区分所有权”，这里有大量的新规定，对原本不甚明了争议不断的模糊概念，大都作出了明确的阐述，非常有利于律师实务操作。

　　启示一：从《物权法》第56条、第63条、第66条三条规定中看出，《物权法》对国家财产、集体财产和个人财产的保护是平等的，都不允许“破坏、哄抢和侵占”。因此，欲征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，根据第42条的规定，其首要前提应是“为了公共利益的需要”。这一规定与2004年修订的《土地管理法》第二条的规定是相一致的，那为什么这次《物权法》制定还要着重突出这一条呢？这是因为《土地管理法》侧重于关于土地问题的规定，而《物权法》则侧重于关于地上房屋及其他不动产问题的规定。与此同时，《物权法》第148条还规定“建设用地使用期间届满前，因为公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对土地上的房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金。”当然，对以上法条能否真正落实到位，还存在着很多疑问，原因是我国法律至今还没有对“公共利益”作出一个明确的界定，从而导致在司法实务中不同角色的人会作出不同的理解和解释。因此，代理律师在为拆迁人或被拆迁人、征收人或被征收人提供法律服务时，应给予专业的法律提醒和提示，尽量避免歧义理解的出现。

　　启示二：《物权法》第59条和第63条第二项的规定，规范了集体资产处置的程序以及对集体资产处置决定不服的救济途径。第59条规定，对集体土地承包方案、土地补偿费的使用分配方法，以及集体资产所有权变动等，都应该“以法定程序”由集体成员决定。此“法定程序”即包含在《村民组织法》中，该法第十二条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理”，如“村民的承包经营方案”等。同时该法第十四条还规定：“召开村民代表会议，必须有五分之四以上代表参加，所作决定应当经全体代表的三分之二以上通过，且不得与村民会议的决议、决定相抵触。”

　　由此可见，集体资产处置的民事行为与其他性质资产处置的民事行为不同，其有一个法定的集体成员决定的必经程序，否则该民事行为无效。因此，我们律师在审查该民事行为的主体是否合法时，不能只看该村经济合作社或村民委员会的公章是否真实，还要看盖这个公章有否得到集体成员的授权，否则对该民事行为有效与否就可能会作出一个错误的判断，后果不堪设想。

　　同时，如该集体经济组织、村委会或者其负责人作出的决定侵犯了某一集体成员的权益时，该成员可以按《物权法》第63条之规定，向人民法院诉求撤销该决定。如对村委会决定某一成员的妻子不能分配承包田的决定，在《物权法》颁布以前只能找妇联解决，妇联也仅仅是依据《妇女权益保障法》等有关规定向相关部门反映，但缺乏通过司法途径保护的法律规定。《物权法》出台后这一缺陷得到了弥补。当然如该决定对大部分村集体成员有益，而且撤销该决定会带来很大的损失的话，那到底应请求法院撤销这个决定还是适当补偿则有待于律师们针对不同案情做出适当的建议。

　　启示三：如果上述启示主要可能发生在诉讼或仲裁领域的话，那么启示三主要体现在律师开拓非诉讼业务上。《物权法》第76条、第77条、第78条为我们律师给房地产公司提供延伸法律服务作出了提示。以前律师为房地产公司提供法律服务，主要是审查《土地出让合同》、《工程承包合同》及《商品房销售合同》等。但随着以上合同政府示范文本的出台，再加上合同部分条款带有行政性及合同一方相对弱势，事实上合同双方对关键条款的协商余地并不大，甚至没有余地。现在房地产专业律师的服务重点已转向房地产公司的“软肋”——前期物业管理，强调为广大业主提供服务。这其中最难的要数“业主大会议事规则”和“建筑物及其附属设施的管理规约”的制定。这不像上述示范文本的制定，你不同意条款可以不签合同，也不会影响该合同照样使用。但“规则”与“管理规约”就不同了。如规定得不好，业主大会就通不过。因为，这不仅要由全体业主公开投票，而且要求须经“共有部分与建筑物面积过半数业主且与总人数过半的业主同意”方可决定。尤其碰到主人翁意识和法律意识很强的小区，要说服各自地位都均等的广大业主，决非易事。但正因为这样，才为我们广大律师在物业服务领域开拓非诉讼法律业务开辟了广阔的市场。当然要想揽此“瓷器活”，至少要熟悉建筑房地产方面的法律法规，尤其对国务院及省市《物业管理条例》及本地的实施细则要通晓，并要具备与业主团体沟通的本领。

　　因本文篇幅有限，笔者不可能将所有启示一一罗列出来，但以上启示倒给了笔者另两个启示：一是针对我们普通公民，该法确实赋予了很多的权利，但任何权利的行使都是有限制的。二是针对我们律师，只有专业化才会将相关实践领域里的法律融会贯通，才能为当事人提供优质、高效的法律服务。