问：我看中一套二手房，是拆迁户的房子，房产证还有两个月可以办好。我想现在跟他签合同，可不知道应该怎么签，并且要对方拿出哪几个证来。谢谢！
答：能够最大限度降低法律风险的办法之一是在对方拿到房产证之后再与其签订房屋买卖合同。但是，如果一定要在房屋出售方将房产证办好之前签订合同，可以在审核对方出具的《拆迁补偿安置协议》、身份证明等文件的前提下采取以下方式签订相应合同，以尽可能地降低风险：
1、先和对方签订购房意向书，约定待该房产权证办好之后，对方应该把房屋出售给你；2、该房屋产权证办好之后，双方签订正式房屋买卖合同。

问：我有个朋友2月20日签的合同, 房价总共40万, 房子3月中旬交付。 当时合同上写的是当日付2万定金,3月中旬交房时付15万现金, 余下的等房产证下来后过户时再付清。现在我朋友已付清定金2万和15万现金。但对方提出现在房价涨了, 要把钱退给我的朋友,不卖了。 请问, 这是否算买卖已成交? 对方还能这样悔约吗? 合同上写的交了定金后如果悔约的话双倍赔。 但没写第二次的15万房款交了后悔约怎么办?  想问一下如果对方真的悔约了, 应当怎么办?谢谢!
答：任何有效的合同都应该得到严格的履行并不受非法解除的危害。因此，在上述合同有效的前提下，房屋出售方拒绝继续履行合同的行为显然构成了违约，其应该承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条“定金交付后…收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”等规定，你的朋友可以有以下两种选择：
1、要求出售方继续履行合同；
2、在履行期限届满之前，出售方有明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等根本违约情形的，你的朋友可以要求解除房屋买卖合同，要求出售方双倍返还定金、退还第二次的预付款并承担相应的利息损失。

问：我是上一年预定了一套房子，订金已经交了。现在还没有签订合同。我现在想换房子，觉得预定的房子成熟程度太低！！不知道可不可以！！！！
答：首先你要分清所付的钱是“定金”还是“订金”。定金是为了担保合同的签订（或履行等）而由一方当事人预先向另一方当事人交纳的钱款。若给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金。定金须以书面合同约定，并且不得超过合同标的额的20％，否则超过部分的定金约定是无效的。
    订金在法律上不具有担保性质，一般作为预付款处理。合同履行时的订金只能抵充价款,不履行也只能如数返还（权利人可要求违约方承担相应的违约责任）。
因此，你可以根据上述解答进行相应处理。

问：我在一楼盘(楼盘名称暂时保密)已下定金,在签定合同时由于开发商在合同中大量使用不公平条款,使我无法接受,而开发商又牛的坚决不改合同，没有商量。我签又不是,不签定金可又拿不回,我该如何解决???
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，你是否能够在不签订购房合同的情况下拿回定金取决于你是否对于不订立商品房买卖合同有“不可归责于当事人双方的事由”。我个人认为购房合同显失公平等应该是此事由之一。
  
问:我在这个月初的时候买了套期房,签定了商品房的预售合同后付出了首付(房子现在还没有结顶,所以没有去银行办按揭)。但是以后没有几天就因为家里的一些问题没有能力再把房子供下去了,我就主动向房产商提出了退房,房产公司要我赔偿房价的20%作为违约金。如果这样的话我房子首付的三分之二都没有了（当时我们的合同上面并没有写明买受人退房的赔偿金额,房产公司告诉我他们的律师告诉他们用的是经济合同法的违约金赔偿标准) 。我想请问律师，我真的要赔偿那么多的违约金吗?谢谢。
答：1、在你和开发商签订的是一个合法的合同的前提下，违约责任的承担自然按照该合同办理；
    2、《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
    因此，在本案中，你违约责任的承担要看开发商对其损失举证的情况。房价的20%作为违约金没有法律和合同依据。
    需要说明的是，《经济合同法》早在1999年就被《合同法》所取代，在通常情况下适用《经济合同法》没有法律依据。

    问：现在的期房是否可以转让? 由于我不想要这个房子了,我主动要求要退房,房地产公司要我赔偿房价的百分之三十的损失作为违约金是否合法?
答：1、《关于做好稳定住房价格工作的意见》（建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会 ，２００５年４月３０日）规定：“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。” 因此，期房转让现已被认为是禁止的。
    2、如果合同是有效的，当然就只能依约办理。但是，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

问：我今年5月18号卖了一套房子,过户是过好了,可是还没交契税,6月1日以后再去交他们说要我交营业税,我这套房子还没到两年!请问我该不该交营业税?
1、根据相关规定和操作实践，二手房交易的程序是办理契税证明、房屋产权转移、土地使用权转移。   
2、根据《建设部、发展改革委、 财政部、国土资源部、人民银行、税务总局 、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》第三条“自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”和《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条第（四）项“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”的规定，2年的起止时限为两次取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。只要这个时间段以内且在２００５年６月１日后办理相应房屋产权证或契税完税证明，就应该交纳营业税。因此，你应该依法交纳营业税。